Fumar en Comunidades

La actual redacción de la Ley 28/2005 modificada por Ley 42/2010, en su artículo 7 establece:

Se prohíbe fumar, además de en aquellos lugares o espacios definidos en la normativa de las Comunidades Autónomas, en:
m. Ascensores y elevadores.
w. Recintos de parques infantiles y áreas o zonas de juego para la infancia…
x. En todos los espacios cerrados de uso público o colectivo.

Según la redacción actual, además de en los ascensores, prohibido desde enero de 2006, se prohíbe ahora fumar en espacios al aire libre que sean considerados parques o zonas de juego infantil, así como en cualquier espacio cerrado que pueda ser susceptible de utilización colectiva.

En principio, y mientras no se aclare por la jurisprudencia este concepto de “espacio cerrado de uso colectivo”, entenderemos que en las Comunidades de propietarios no se puede fumar en los espacios cerrados, por ser un lugar de uso colectivo. En los espacios de la Comunidad al aire libre sí se puede fumar, excepto en los alrededores del parque infantil si lo hubiera.

En virtud artículo 7.s) de esta ley, la Comunidad puede aprobar en Junta prohibir fumar en cualquier zona de la Comunidad.

Pueden descargarse aquí el CARTEL PROHIBIDO FUMAR para colocar en las zonas cerradas de la Comunidad y en el ascensor, así como en la zona de juego infantil de la Comunidad si existe.

Catalán: PROHIBIT FUMAR

Euskera: ERRETZEA DEBEKATUTA

Gallego: PROHIBIDO FUMAR

Cesión de datos del Libro de Actas al banco

La Agencia Española de Protección de Datos se ha pronunciado sobre si la solicitud del Libro de Actas de la Comunidad de Propietarios que efectúan diversas entidades financieras a los Administradores de Fincas, con la finalidad de formalizar la apertura  de una cuenta corriente o para el cambio anual de firmas de los nuevos cargos de la comunidad o cuando se ha cambiado de Administrador de Fincas, se ajusta a lo dispuesto en la Ley Orgá¡nica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal y su desarrollo en el Reglamento de Desarrollo aprobado por el Real Decreto  1720/2007 de 21 de diciembre, y dice:

Que tales datos pueden ser comunicados mediante la correspondiente certificación expedida por el Secretario-Administrador de dicha Comunidad, de cuya exactitud y  veracidad responderán dichos Órganos de gobierno de la Comunidad ante la entidad financiera, sin que corresponda a la entidad financiera fiscalizar la legalidad del funcionamiento de la Comunidad de propietarios.

Como conclusión, la solicitud del Libro de Actas, que contiene datos de carácter personal, para la finalidad concreta perseguida, es innecesaria, ya que la certificación aludida puede cumplir con similar eficacia dicha finalidad, y no supera el juicio proporcional en el sentido estricto, ya que resulta desequilibrada, por derivarse de ella más desventajas para el interés general o respecto de otros derechos en conflicto, como será el derecho de fundamental a la protección de datos de las personas que se citen en las Actas de la Junta, que beneficios.

Por lo expuesto, con un certificado emitido por el Secretario-Administrador de la Comunidad, sobre el acuerdo en Junta del cambio de firmas entregado en el banco será suficiente.

Fuente: Informe 0303/2009 AEPD

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

Según artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Dentro de esta competencia entra toda actividad destinada a velar por el debido cumplimiento y respeto del título constitutivo, de los estatutos, del reglamento de régimen interior, así como los acuerdos de la Junta de Propietarios. Igualmente tiene por finalidad garantizar un correcto funcionamiento de la Comunidad de Propietarios.  A estos efectos, dentro del concepto de titulares debe incluirse no sólo a los propietarios, sino también a los ocupantes de los pisos o locales, por ejemplo, arrendatarios, usufructuarios, etc. El Administrador,  para cumplir esta la función, deberá realizar visitas periódicas al inmueble, así como atender las comunicaciones que reciba de cualquier copropietario.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta general, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

El Administrador es la persona encargada de confeccionar los presupuestos de la Comunidad, que deben ser aprobados por la Junta de Propietarios ordinaria.  El Administrador deberá observar la reglamentación específica que sobre la materia pueda establecerse el título constitutivo y/o en los estatutos. Aunque el artículo 20.b LPH no lo señale expresamente, hay que entender que el Administrador también es el encargado de elaborar las cuentas y el balance definitivo de ingresos y gastos, que debe ser objeto de aprobación por la Junta de Propietarios.  Es recomendable que se envíe a todos los copropietarios, junto con la convocatoria para asistir a la Junta de Propietarios ordinaria, una copia de los presupuestos y del balance de ingresos y gastos del ejercicio anterior, a fin de que todos los propietarios puedan examinar detenidamente ambos documentos.

c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

El administrador se encarga de la conservación de las instalaciones y servicios comunes de la Comunidad de Propietarios, de la ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios relativos a la conservación y entretenimiento del inmueble, así como de la realización de toda clase de reparaciones urgentes que no puedan dilatarse el tiempo. Dicha función puede ser desempeñada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios.  La LPH no especifica el medio que debe utilizar el Administrador para informar de las reparaciones y medidas urgentes que haya adoptado. Podrá informar personalmente o utilizando cualquier medio de comunicación (teléfono, carta, telegrama, email). Lo importante será que pueda probar que existió dicha comunicación.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Este es un claro exponente de las funciones ejecutivas encomendadas al Administrador. Se debe extender al resto de los acuerdos de la Junta de Propietarios que, no teniendo relación con materia de obras, no requieran la participación del Presidente de la Comunidad como representante legal de la misma. Para que el Administrador pueda ejecutar estos acuerdos, necesita disponer de los fondos de la Comunidad.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la comunidad  y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Existen otros procedimientos que la ley obliga a cumplir en relación con las normas de seguridad (colocación de extintores, inspecciones de las conducciones de gas, etc.) que estarán también a cargo del administrador de la Comunidad.

 

PISCINA COMUNITARIA II

Derechos y deberes de los usuarios de piscinas

En todas las piscinas deben existir unas normas de régimen interno destinadas a los usuarios. Éstas deberán de estar en lugar visible a la entrada de las instalaciones, y en el interior de las mismas.

Los usuarios de piscinas, tanto de recreo como deportivas, deben comportarse en todo momento de forma cívica. En todas las piscinas, excepto en las de hoteles y campings -en éstas las normas podrán exigirlo o no- es obligatorio ducharse antes de sumergirse. También es obligatorio utilizar un calzado específico para las piscinas, como sandalias o chancletas. En el caso de las piscinas con vestuario, está prohibida la ingesta de alimentos en estos espacios.

Se debe exigir la presencia de un socorrista titulado conforme a lo establecido por la ley de cada Comunidad.

Piscinas comunitarias

En el caso de piscinas privadas de una comunidad, es la propia comunidad de vecinos quien debe velar porque se cumplan todas las normas de salubridad que exige la ley.

Sus horarios y normas de uso están sujetos a lo previsto en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad de vecinos y, a falta de ellos, al acuerdo mayoritario adoptado en la pertinente Junta. Es obligación de la comunidad realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de estas instalaciones. Estas obras necesarias se aprueban por mayoría simple y todos deben contribuir al pago conforme al coeficiente de participación, sin que el no uso exima de contribuir, salvo que así se disponga en los Estatutos, en el título o se decida por acuerdo unánime de la comunidad.

En caso de daños físicos a usuarios de las piscinas, sean o no propietarios, hay que distinguir los daños causados por caso fortuito o por culpa exclusiva de la víctima, supuestos en los que la comunidad no asume ninguna responsabilidad, de los daños causados por negligencia de la comunidad. En este último caso se aplica la responsabilidad civil comunitaria frente a terceros, si el accidente o los daños son imputables a un deficiente estado de conservación, de mantenimiento y de las condiciones de seguridad y sanitarias de las instalaciones anejas a la piscina y de la piscina misma. La Ley de Propiedad Horizontal no obliga a las comunidades a concertar un seguro de responsabilidad civil, pero siempre es recomendable, especialmente en las comunidades en las que hay instalaciones de este tipo. Si no se dispone de este seguro, en caso de siniestro imputable a la comunidad, será la propia comunidad la que deba afrontar la indemnización.

 

 

PUBLICIDAD EN LA FACHADA

La colocación por la Comunidad de rótulos, luminosos o carteles publicitarios en la fachada, generalmente a cambio de una remuneración, puede realizarse por medio de acuerdo de la Junta de Propietarios que reúna el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, como establece el Artículo 17.1 LPH, al tratarse de un supuesto de arrendamiento de elementos comunes que no tienen asignado un uso específico en el inmueble.

Además requerirá el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

En el caso de edificios de carácter histórico o artístico, habrá que estar a la regulación especial de este tipo de inmuebles para determinar la posibilidad de que la Comunidad coloque este tipo de anuncios en la fachada.

El arrendamiento de la fachada o la azotea del edificio para instalar un cartel publicitario y obtener ingresos continuados, genera unos rendimientos de capital inmobiliario sometidos a tributación.

Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica propia, sino que se configuran como una modalidad específica de las comunidades de bienes, por lo que dado que las Comunidades de Propietarios no son sujetos pasivos del IRPF o del Impuesto sobre Sociedades, serán los copropietarios los que deberán tributar en su respectivo impuesto sobre la renta, por las rentas generadas en la Comunidad.

La Comunidad de Propietarios deberá darse de alta en el Censo de obligaciones fiscales mediante la presentación del modelo censal, en las oficinas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria que le corresponda a su domicilio fiscal.

Se establece la obligación de las entidades en atribución de rentas, entre las que se incluyen las comunidades de propietarios, de presentar una declaración informativa anual  cuando obtengan cualquier tipo de ingresos, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptibles de imposición. No estarán obligadas a presentar la declaración, las entidades anteriormente citadas que no ejerzan actividad económica y cuyas rentas no excedan de 3.000 euros anuales; por ejemplo, una Comunidad de Propietarios o una Comunidad de Bienes que obtenga ingresos por alquileres, no deberá presentar esta declaración, si los ingresos que percibe de los alquileres no son superiores a 3.000 euros anuales.

En relación con el IVA, las operaciones que realiza la Comunidad de Propietarios consistentes en la cesión de elementos comunes para colocar publicidad, están sujetas al IVA y no exentas del mismo, debiendo la Comunidad repercutir el Impuesto, y realizar la liquidación e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones, en las que asimismo podrá deducir el Impuesto que haya soportado por las adquisiciones de bienes o servicios destinados a ésta actividad.

PISCINA COMUNITARIA I

Se puede definir la piscina como el estanque de agua, de dimensiones variables, destinado a bañarse, nadar y practicar los deportes relacionados con la natación, que suele ser uno de los elementos comunes de la Comunidad de Propietarios más conflictivos.

La regulación de las piscinas de uso público se rige hoy en día por normas de carácter autonómico, siendo pionera la Generalitat de Catalunya, que en 1987 publicó el Decreto 193/19. A partir de esta fecha el resto de comunidades ha legislado en materia de piscinas, por lo que hoy cada Comunidad Autónoma dispone de la suya propia, estableciéndose significativas diferencias entre sí. Además, a las 17 normativas vigentes hay que añadir las de algunos Ayuntamientos, que también aprueban ordenanzas municipales al respecto.

Sin embargo, la legislación vigente referente a las condiciones higiénico-sanitarias, técnicas y de seguridad que deben cumplir las piscinas sólo es aplicable, en la mayoría de los casos, a las de acceso público. Las de competición, las de baños termales y las de uso terapéutico, suelen excluirse, y las unifamiliares están exentas de cumplir las diferentes normativas.

Por lo que respecta a las piscinas de las comunidades de vecinos, no hay un criterio común para determinar si son o no públicas, por lo que cada Comunidad Autónoma procede según su criterio. Así, Baleares, Castilla-León, Cataluña y Murcia excluyen a todas las comunidades de vecinos, mientras que en la Comunidad de Madrid no se aplica la normativa en las comunidades de vecinos con menos de 30 viviendas, y en Andalucía, Navarra, el País Vasco, Cantabria y Galicia están exentas las comunidades con menos de 20 viviendas. En la Comunidad Valenciana la ley excluye a las comunidades de vecinos con aforo inferior a 100 personas.

Socorristas

Las piscinas deben disponer de personal socorrista especialista en salvamento acuático, que permanecerá en las instalaciones durante todo el horario de uso por los bañistas. El número de socorristas varía, y mucho, en función de la normativa vigente en cada Comunidad Autónoma, del tipo de piscina y del tamaño de la misma:

Así, en Andalucía no están obligadas a tener socorrista las piscinas de uso colectivo que tengan uno o varios vasos (espacio que alberga el agua), con una superficie de lámina de agua igual o inferior a 200 metros cuadrados, cuya profundidad máxima sea inferior o igual a 1,6 metros y siempre que los vasos estén vallados o aislados de forma que impidan las caídas accidentales o accesos involuntarios. Se excluyen las piscinas privadas de uso unifamiliar o plurifamiliar pertenecientes a Comunidades de vecinos de menos de veinte viviendas. En Aragón es obligatorio disponer de socorrista cuando la piscina tiene una superficie de lámina de agua igual o superior a 240 metros cuadrados. En Canarias, están excluidas de la Orden reguladora las piscinas de uso exclusivamente unifamiliar, baños termales y las destinadas a uso terapéutico. En toda piscina pública existirá al menos un socorrista el horario de funcionamiento de la misma. En la Comunidad Valenciana, se considerarán piscinas particulares, las unifamiliares y las de Comunidades de vecinos en las que la capacidad del conjunto de sus vasos, a excepción del vaso de chapoteo, supongan un aforo teórico inferior a 100 personas.  Toda piscina de uso colectivo cuya superficie de lámina de agua esté comprendida entre 200 y 500 m2, deberá contar al menos con un socorrista. En Madrid ha de haber al menos una persona ejerciendo las funciones de salvamento en las instalaciones con vaso que no superen los 500 metros cuadrados de lámina de agua, dos por cada vaso cuando la superficie de lámina de agua se encuentre entre 500 y 1.000 metros cuadrados, y por cada 1.000 metros cuadrados adicionales uno más. Las piscinas de uso colectivo de Comunidades de Vecinos de hasta un máximo de 30 viviendas, están excluidas de la obligación general de contar con un servicio de socorristas. En Castilla-León, Cataluña, Islas Baleares y Murcia, las piscinas de Comunidades de vecinos están exceptuadas de la obligación general de tener socorrista.

 

Impugnación de los acuerdos IV. Límites, cargas y ejecutividad

Límites a la facultad de impugnación de los acuerdos

La facultad de impugnar los acuerdos adoptados en la Junta no está exenta de límites, resultando de aplicación determinados principios generales. En particular, el TS ha tenido la oportunidad de aplicar el principio de la buena fe en el ejercicio de los derechos y la interdicción del abuso de derecho, desestimando las pretensiones impugnatorias ante la falta de interés individual.

También ha aplicado el TS para denegar la pretensión impugnatoria la prohibición de ir en contra de los propios actos; el STS Sala 1ª de 2 julio 2002  se ha pronunciado en el sentido de que “el principio general de Derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los actos propios constituye un límite del derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de la buena fe y de la exigencia de observancia de una conducta coherente dentro del tráfico jurídico y siempre que concurran los requisitos o presupuestos que exige la doctrina para su aplicación“

Estos requisitos a los que hace referencia son:

- que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin duda alguna una determinada situación jurídica afectante a su autor

- que exista una incompatibilidad o contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta precedente.

Carga de impugnar los acuerdos

La carga de impugnar los acuerdos la soporta el propietario disidente si no quiere verse vinculado por los mismos.

Como excepción, tratándose de acuerdos que requieren la unanimidad, si el propietario ya ha mostrado su discrepancia, el TS entiende que no es precisa la impugnación. Como quiera que al votar en contra alguno de los comuneros el acuerdo unánime no llega a alcanzarse, el discrepante no tendrá la carga de impugnar un acuerdo que resulta inexistente y, por ello, no le será de aplicación el plazo de caducidad de la acción impugnatoria.

Ejecutividad de los acuerdos

Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios son de obligado cumplimiento, y provisionalmente ejecutivos sin perjuicio de que puedan ser judicialmente impugnados cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos, y en los demás casos legalmente previstos en el Artículo 18 LPH.

La ejecutividad del acuerdo se predica desde el cierre del acta con las firmas del Presidente o Secretario, cierre que a su vez puede producirse, bien en el momento de finalización de la reunión, bien dentro de diez días naturales siguientes, según artículo 19.3 LPH

Impugnación de los acuerdos III. Plazos y efectos.

Plazo para el ejercicio de la acción de impugnación

De conformidad con el Artículo 18.3 LPH la acción para impugnar los acuerdos caducará a los tres meses de su adopción por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la LPH o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Este plazo comenzará a correr si el propietario estuvo presente, desde la adopción del acuerdo, si estuvo ausente, el cómputo del plazo surge a partir de la notificación.

Que dicho plazo sea de caducidad implica:

- Que no cabe interrumpir el plazo por reclamaciones extrajudiciales dirigidas contra el Presidente u otros órganos de la Comunidad.

-  Que la caducidad pueda ser declarada de oficio.

- Que transcurrido el plazo de caducidad para el ejercicio de la acción, el acuerdo quede plenamente convalidado, vinculando a todos los propietarios.

Efectos

Como ha señalado recientemente el STS Sala 1ª de 7 marzo 2002  son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos.

Sólo pueden considerarse radicalmente nulos, y por consiguiente insubsanables por el transcurso del tiempo, aquellos acuerdos que, por infringir una ley distinta de la LPH imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley -siempre, en este último supuesto, que la ley defraudada lleve consigo una sanción de nulidad-, han de ser conceptuados como nulos de pleno Derecho, conforme al Artículo 6.3 CC.

Por otro lado, la sentencia estimatoria de la impugnación es constitutiva de la nulidad, y produce efecto de cosa juzgada respecto de todos los propietarios, aunque no hayan intervenido. Por el contrario, la sentencia desestimatoria no tiene eficacia constitutiva, ni produce cosa juzgada material salvo entre las partes que litigaron. El resto de los comuneros, si aún se hallan en plazo, pueden impugnar el acuerdo, aunque sea por la misma causa de pedir, pues la sentencia desestimatoria no es constitutiva de la validez del acuerdo, ni lo hace inmune a nuevas impugnaciones.

La nulidad de un acuerdo no se extiende a los demás acuerdos tomados en la misma Junta, ni a los ulteriormente adoptados en otras Juntas.

Impugnación de los acuerdos II. Causas

De acuerdo con el Artículo 18 LPH son impugnables ante los tribunales, los siguientes acuerdos de la Junta:

* Cuando sean contrarios a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Dentro de los actos contrarios a la LPH más frecuentes se encuentran:

-  La inobservancia en la convocatoria de la Junta de las normas previstas en la LPH, falta de citación por escrito en el domicilio y con la antelación previstos legalmente, o sin que el acuerdo constara en el orden del día.Los no aprobados con la prescrita mayoría de personas y capitales.

-  Los que lesionen derechos subjetivos que la Ley otorga a los partícipes, por ejemplo, el que decida que la participación en los gastos generales sea de manera distinta a la cuota de participación.

-    Acuerdo comunitario sobre asuntos que no son de competencia de la Junta.

El carácter puntual del acuerdo contrario a los Estatutos permite darlos por buenos cuando ha transcurrido el plazo del Artículo 18.3 LPH, pero sin permitir que con ello la Comunidad quiera consolidar una modificación de la regla estatutaria para el futuro, y sin que pueda oponerle al propietario la excepción de los actos propios cuando el próximo año impugne un acuerdo de distribución de gasto que vuelva a padecer del mismo defecto.

* Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Es difícil precisar cuándo hay que considerar que el acuerdo adoptado es gravemente lesivo para los intereses de la Comunidad, al ser un concepto jurídico indeterminado, siendo en último extremo el Juez quien habrá de pronunciarse vistas las alegaciones de los interesados y las pruebas practicadas. En cuanto al significado de que el acuerdo se adoptó en beneficio de uno o varios propietarios, parece que debe de tratarse del otorgamiento de un derecho o un privilegio en relación a los demás propietarios, como pudiera ser, por ejemplo, la cesión en exclusiva del uso de un rellano de la escalera, uso exclusivo de la terraza, en general si tuviera lugar la concesión de un uso privativo de elementos comunes a alguno o alguno de los propietarios.

* Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.  No resulta muy claro el criterio diferenciador de la causa de impugnación que se está analizando, ya que si el acuerdo es contrario a la ley la causa de impugnación debe regularse por el apartado a) del Artículo 18.1 LPH, y beneficiarse del plazo de caducidad más amplio de un año.

Si el acuerdo es congruente con el interés social, o si los propietarios mayoritarios han buscado con él la satisfacción del interés social, la minoría no lo puede impugnar, siempre que la decisión de la mayoría permanezca dentro del círculo de competencias que se atribuye a la Junta como órgano supremo comunitario. Los intereses de algún propietario, lesionados por el acuerdo de la mayoría que ha definido y decidido cuál es el interés comunitario, carecen de protección. En estas ocasiones el daño causado, es siempre un daño que el propietario individual está obligado a soportar.

Por otra parte, en el supuesto de la adopción por la mayoría de un acuerdo considerado abusivo para uno o varios propietarios, se iría en contra del Artículo.7.2 CC.

En cada caso el juzgador deberá hacer un cuidadoso examen de las circunstancias concurrentes, para determinar si existe ese comportamiento abusivo en la adopción del acuerdo.

El abuso de derecho que proscribe el Artículo 7.2 CC sólo concurre cuando lo que se hace lo es con la intención de dañar o utilizando el derecho de un modo anormal o plenamente contrario a la convivencia ordenada, lo que viene determinado por la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima y la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho o en tal forma de que los escasos beneficios o utilidad que obtiene de su ejercicio son desproporcionados en relación a los daños que se impone al tercero.

La LPH prescinde de calificar estos acuerdos, lo que significa su carácter de acuerdos anulables, en la medida en que su impugnación se encuentra sometida a un plazo de caducidad cuyo transcurso, sin que haya tenido lugar la oportuna impugnación, convalida el vicio o defecto.

Impugnación de los acuerdos I. Legitimación

El derecho a impugnar los acuerdos comunitarios es un derecho individual del propietario, indisociable de su condición de tal.

Tradicionalmente ha sido considerado como un derecho individual ejercitable para satisfacer intereses individuales, y no supraindividuales o comunitarios, característica que ha sido en parte alterada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999, al reconocer como causa de impugnación que los acuerdos adoptados resulten gravemente lesivos para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

El propietario tiene la carga de impugnar el acuerdo si no quiere verse afectado por él, no bastando con una notificación de su falta de conformidad.

Legitimación activa

No todos los propietarios se encuentran legitimados para la impugnación de los acuerdos, la LPH sólo la atribuye a aquellos que estando al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad, o habiendo consignado judicialmente las mismas se encuentran en alguna de las situaciones previstas en el Artículo 18.2 LPH Podrán impugnar los acuerdos:

• Los que estando presente en la Junta hubieran salvado su voto. Respecto de la mención “salvar el voto”, la doctrina se encuentra dividida, si bien un sector importante de esta determina que sólo se encontrarán legitimados para impugnar los acuerdos, los propietarios que hubiesen votado en su contra, si esa circunstancia se hubiera reflejado claramente en el acta de la Junta, entendiendo que no se exige una manifestación expresa de voluntad tendente a la reserva del derecho de impugnación. La opinión más generalizada es que no basta para que se entienda salvado el voto la mera abstención. No obstante la SAP Cádiz de 22 mayo 2002  considera necesario hacer constar el voto en contra y la voluntad de ejercitar la acción de impugnación. En concordancia con esta línea argumental se manifiestan la SAP Córdoba de 23 junio 2000  y SAP Jaén de 24 abril 2002.

• Los que se hubieran encontrado indebidamente privados de su derecho al voto. Corresponde al propietario que considera que ha sido privado indebidamente de su derecho de voto, probar que antes del inicio de la Junta no concurrían las circunstancias legalmente previstas para su privación, esto es, que se encontraba al corriente de pago con la Comunidad, que había consignado la deuda o impugnado el acuerdo por el que se estableció ésta. Son supuestos de privación indebida del derecho:

-  Cuando existe un error que induce a considerar moroso una persona que se encontraba al corriente de sus obligaciones.

- Cuando se considera que la propiedad no se encuentra debidamente representada.

-    Cuando se deniega el voto al asistente por considerar que le falta su condición de propietario por no presentar escritura pública, o requerir su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Aunque la sentencia estime la existencia de la privación ilegal del derecho al voto, no supondrá la declaración automática de la nulidad del acuerdo tomado sin tal voto, esto sólo tendrá lugar si el voto omitido hubiera sido decisivo para determinar el resultado de la votación.

• Los propietarios ausentes por cualquier causa, siempre que no se hubieran encontrado debidamente representados. Corresponde a la Comunidad probar que el propietario estuvo presente en el desarrollo de la Junta, por lo que resulta muy adecuado confeccionar al comienzo de la reunión una lista de asistentes. De esta manera se facilita además de la comprobación de la concurrencia del quorum de constitución de la Junta y adopción de acuerdos exigidos por la Ley, evitar posibles problemas probatorios con posterioridad a la hora de acreditar la falta de legitimación para la impugnación de los acuerdos.

Cabe cuestionarse si serían susceptibles de impugnación los acuerdos adoptados, si existiera un arrepentimiento por parte del impugnante que hubiera votado a su favor o no se hubiera opuesto. Como la LPH sólo otorga legitimación a los ausentes y disidentes que hubieran salvo su voto en la Junta, sólo excepcionalmente cabría admitir esa posibilidad si a juicio del juzgador concurrieran circunstancias que así lo aconsejaran.

Si la titularidad de alguno de los pisos o locales perteneciera a varios, y ninguno de los comuneros asistiese a la Junta, cualquiera de los comuneros podrá impugnar el acuerdo, si la Comunidad hubiese asistido representada y el representante votase a favor del acuerdo, los otros comuneros no podrán ser considerados disidentes a efectos de impugnación del acuerdo, pero si el representante votó en contra del acuerdo, cualquiera de ellos podrá instar su impugnación.

Sujetos carentes de legitimación para impugnar los acuerdos adoptados por la Junta

Como la legitimación para impugnar el acuerdo corresponde a los propietarios de los distintos pisos y locales, los no propietarios carecerán de ella, aunque sean usuarios o poseedores de alguno de los elementos privativos existentes en la finca.

Como bien es sabido rige en nuestro derecho la doctrina del título y el modo, por lo que solo se considerará propietario y por tanto legitimado para impugnar, a aquel que además del contrato de compraventa cuente con la toma de posesión del inmueble ya sea real o mediante escritura pública (traditio simbólica).

Tratándose de un arrendatario no existe una Jurisprudencia unánime, ya que si bien su legitimación fue rechazada por el TS en alguna ocasión, anteriormente se le había considerado legitimado para impugnar un acuerdo de una Junta de Propietarios que le afectaba directamente al prohibirse en el local arrendado el ejercicio de la actividad que venía ejerciendo en él. Más recientemente se estima acertada la tesis de admitir la legitimación activa del arrendatario, considerando que el concepto de legitimación vinculado al derecho subjetivo exclusivamente no puede sostenerse en el ordenamiento, máxime tras la publicación de la Constitución que, en su Artículo 24 CE, se refiere a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legítimos.

Respecto del usufructuario en principio debe negarse su legitimación para la impugnación del acuerdo, no obstante, a juicio de algún autor, en el caso del no contractual, el nudo propietario no está obligado a procurar al usufructuario la posesión pacífica de la cosa, pues la posesión la obtiene y la disfruta directamente el usufructuario, sin mediación del dueño. En este caso, el usufructuario tiene derecho a impugnar directamente el acuerdo que restringe, limita o grava el uso de las cosas comunes, pues en estas condiciones el usufructuario no tiene acción contra el nudo propietario para reclamar por la falta o merma del uso.

El adquirente de la propiedad del piso o local, en un momento posterior a la adopción del acuerdo, tampoco está legitimado, porque no es ni disidente ni ausente ni ha sido indebidamente privado de voto, únicos legitimados por el Artículo 18.2 LPH. En estos casos, se entiende que el comprador adquiere con la carga oculta del acuerdo, y el vendedor estará sujeto a la correspondiente acción de saneamiento.

Ni tampoco parece que se encuentre legitimado el disidente o ausente que enajenó antes de la interposición de la acción de impugnación, salvo que se tratara de un enajenante que está sujeto a saneamiento frente a su comprador, pues en este caso su necesidad de protección proviene de la posible responsabilidad en la que incurre frente a su comprador.

Legitimación pasiva

No dice la LPH contra quien ha de dirigirse la demanda, pero cabe considerar que en todo caso la acción deberá dirigirse contra la Comunidad en la persona de su legítimo representante: el Presidente, con independencia del sentido de su voto.

La Sentencia que se dicte frente a él produce efectos de cosa juzgada a favor y en contra del resto de los copropietarios, salvo que la nulidad del acuerdo impugnado hubiera de producir exclusivamente efectos en la esfera individual o privativa de alguno de los propietarios, en cuyo caso para que éste también deberá ser demandado.

No obstante el resto de los propietarios podrán acudir al proceso voluntariamente, para defender la validez del acuerdo, en calidad de intervención adhesiva, sin por ello se constituyan como partes.

En el caso de que fuera el Presidente quien habiendo votado en contra del acuerdo decidiera impugnarlo, existen diferentes posiciones doctrinales:

-          Salvo que en los estatutos se haya previsto para estos casos la figura de un vicepresidente, deberán aparecer como demandados el resto de los propietarios, ya votaran a favor, ya en contra del acuerdo, salvo que en la misma Junta de Propietarios se hubiera votado el nombramiento “ad hoc” de un nuevo representante.

-          Debe demandarse, en litisconsorcio pasivo necesario, a los que votaron a favor del acuerdo.

Lo lógico es que el Presidente, ante el acuerdo comunitario contrario a la Ley o a los Estatutos comience dimitiendo o siendo removido de su cargo.