¿Cómo actuar cuando hay pocos vecinos?

Los desacuerdos por el gasto que genera mantener el inmueble son la principal causa de polémica en las viviendas con pocos vecinos.
Quienes piensen mudarse, o vivan en un inmueble con pocos vecinos deben tener en cuenta una serie de problemas de los que no podrán escapar y a los que, tarde o temprano, deberán enfrentarse, como los derivados de las inspecciones del edificio o la morosidad de algún vecino.

MANTENIMIENTOS Y REFORMAS: los problemas más habituales en los inmuebles con pocos vecinos surgen especialmente en el momento de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, al ser pocos vecinos, normalmente, cada uno debe pagar más para cubrir los gastos, de ahí que lo eviten mientras pueden. La Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de propietarios, establece que el presidente es el responsable de todo ello, si bien puede delegar en un administrador.

MOROSIDAD: no hay plazos estipulados por ley, por lo que el margen que se le conceda depende de cada comunidad de propietarios. En cualquier caso, lo habitual es reclamar primero la deuda por escrito y a partir de tres recibos pendientes, el resto de los vecinos puede tomar acciones legales contra el moroso. La Ley establece con claridad cómo se deben repartir los gastos en la comunidad (la escritura de cada inmueble establece un coeficiente de participación por propietario según la superficie de su piso, la orientación de éste y su uso (local, vivienda, garaje)).

FILTRACIONES Y/O GOTERAS: un informe técnico deberá determinar el origen de la filtración. Según Ley de Propiedad Horizontal toda comunidad de propietarios debe tener al menos un 5% de fondo del presupuesto anual para posibles derramas -gastos, imprevistos por averías, etc.  Para estas comunidades LDC cuenta con el plan de Contabilidad & Cobros.

La impugnación de un acuerdo en la Junta de Propietarios

En la mayoría de las ocasiones los acuerdos que se impugnan tienen que ver con la aprobación de obras que implican derramas o nuevos gastos.
Según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal destacan tres tipos de acuerdos:

El primer grupo lo constituyen los relativos a la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los  estatutos de la comunidad, los que impliquen establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería o conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general y la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de las barreras arquitectónicas.

Un segundo grupo es el relativo a la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Y un tercer grupo que es el relativo al resto de los acuerdos.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18 regula  cómo se debe formalizar la impugnación, en qué casos tiene cabida y cuál es el plazo.  El citado artículo señala:

1º- Que los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2º- Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3º- El plazo de ejercicio de esta  acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4º- La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar a solicitud del demandante.

El Dpto. LDC Jurídico

Pasos para crear una Comunidad

Para crear una comunidad de propietarios se precisa de un edificio dividido en pisos independientes que pertenezcan a distintas personas y que cuente con el título constitutivo de la propiedad horizontal.

A-) En primer lugar deben acudir al Registro de la Propiedad que corresponda a la finca y solicitar copia del título constitutivo de la propiedad horizontal.

B-) Adquirir un Libro de Actas y solicitar que lo sellen en el Registro de la Propiedad.

C-) Convocar una junta de propietarios y nombrar presidente y administrador (se recomienda contratar a un profesional) por un año, por elección o por sorteo. Ambos cargos pueden recaer en la misma persona si así lo acuerdan. También hay que definir cómo seguirán los turnos de estos cargos. En la junta también se debería aprobar una cuota para gastos ordinarios, una contribución para constituir un fondo de reserva, la autorización al presidente para abrir una cuenta bancaria de la comunidad y pasar la titularidad del suministro eléctrico a la comunidad de propietarios domiciliando el pago en la cuenta bancaria común.

D-) Además, necesitan solicitar en Hacienda el CIF de la comunidad. Para ello lo habitual es cumplimentar un impreso censal (se facilita en Hacienda) firmado por el presidente y llevar el Libro de Actas, copia de la primera pagina de éste, copia del Acta del nombramiento de presidente y copia del DNI del presidente.

Cuando un comunero quiere hacer obras

La conducta a seguir por el comunero que pretende la obra frente a la comunidad, es distinta según se trate de obras en elementos privativos o en elementos comunes.

A) Obras en elementos comunes (los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos y locales): precisará del previo acuerdo unánime de los comuneros en Junta, en su caso por mayoría, sin que baste aquella mera notificación al representante de la Comunidad.

Acuerdo que deberá ser adoptado por unanimidad “si la obra supone alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes» y a «contrario sensu», por simple mayoría, si no se producen aquellos efectos.

B) Obras en los elementos privativos (los diferentes pisos o locales de un edificio o parte de ellos, que son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, suficientemente delimitados, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase): basta comunicar la realización de las mismas al presidente de la Comunidad.

Siendo necesario el acuerdo aprobatorio de la mayoría de los propietarios y de las cuotas de participación en el caso de que la obra realizada en el elemento privativo afecte a la seguridad de la finca, menoscabe la estructura general, cambie su configuración de su estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario.

Dada la especial naturaleza de la propiedad horizontal por pisos, en que concurren un derecho de propiedad privada o separada sobre cada piso, y un condominio indivisible sobre los elementos comunes, el normal desenvolvimiento y necesaria armonía de la convivencia comporta, impone y exige, la necesidad de frenar toda iniciativa particular para toda clase de obras que puedan repercutir, no ya en elementos comunes, si no también en los individuales de cada  propietario.

Inexistencia de exclusividad a favor de la administración de fincas colegiados en los Servicios de Administración de Fincas

Aunque nos encontramos ante una cuestión debatida hace tiempo, en los últimos meses los Colegios Oficiales de Administradores de fincas han proclamando su supuesto monopolio.

A tal efecto, y para demostrar que los administradores de fincas colegiados no tienen atribuida la exclusividad en dicha actividad se analizará la legislación y jurisprudencia existente.

Interesa destacar que en la normativa reguladora del Colegio Profesional de Administradores de Fincas no existe artículo alguno que establezca la exclusividad. De dicha reglamentación lo que se desprende es la obligatoriedad para el administrador de fincas titulado de la incorporación previa al Colegio para el ejercicio de su profesión, pero no la exclusividad o el monopolio de dichos profesionales en la administración de fincas.

No existe sobre la cuestión más legislación directa. No obstante, existen en nuestro ordenamiento otras regulaciones que, indirectamente, vienen a reconocer la no exclusividad de los administradores de fincas.

El Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprobaron las Tarifas del Impuestosobre Actividades Económicas, tiene previsto en relación con la administración de fincas varios grupos. Uno donde deben darse de alta los profesionales que estén en posesión del título de administrador de fincas, otro donde han de darse de alta los profesionales que, administrando fincas, no tengan dicho título. Y, por último, otro donde deben darse de alta ambos profesionales cuando sus servicios los presten a través de una empresa. En definitiva, se está reconociendo la no exclusividad de los administradores de fincas colegiados y, por tanto, la no exigencia del título homónimo.

El artículo 13.6 de la nueva Ley de Propiedad Horizontal dice al respecto de la figura del administrador de fincas: “Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador en su caso, el de secretario y administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocidas para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico”

El propio Consejo General de Colegios Oficiales de España de Administradores de Fincas Colegiados, colaboradores de dicho Consejo o el Presidente del Colegio de administradores de fincas de Madrid han reconocido que la nueva Ley no les otorga exclusividad alguna.

Fuente Original: http://www.agif.com/articulo1.htm

¿Cómo actuar ante la negativa de un administrador de entregar la documentación?

1.- Una vez adoptado el acuerdo de cesión del administrador, es conveniente que en la propia junta de propietarios en la que se tome ese acuerdo se le requiera al administrador cesado para que en el plazo de 24 horas entregue toda la documentación a quien ejerza las funciones de presidente de la comunidad. Es también deseable que ese requerimiento se haga constar expresamente en la propia acta de la junta de propietarios.

2.- En el caso de que el administrador cesado no atendiera ese requerimiento en el plazo de 24horas, es aconsejable que quien ejerza las funciones de presidente de la comunidad de propietarios remita un burofax al administrador cesado reclamándole de nuevo la entrega de la documentación, concediéndole para ello un nuevo plazo de 24 horas, y apercibiéndole de que, en el caso de no atender ese nuevo requerimiento, se ejercitarán contra él las acciones legales y judiciales oportunas.

3.- En el caso de que el administrador cesado no atendiera ese nuevo requerimiento realizado mediante burofax, habrá que estudiar, en cada caso concreto, las acciones judiciales que deberá entablar la comunidad frente al administrador cesado.

4.- Sea cual fuere el momento en el que el administrador cesado entregue la documentación de la comunidad al presidente, es conveniente se prepare y firme por al administrador cesado un listado en el que se describan cada uno de los documentos entregados.

En definitiva, creemos que lo más conveniente es que sea el presidente de la comunidad de propietarios quien se encargue de realizar las gestiones necesarias para reclamar y recabar la documentación que obre en poder del administrador cesado, por ser él quien ostenta legalmente la representaciónde la propia comunidad de propietarios.

Dpto. LDC  Jurídico

Fachadas con Anuncios

Un anuncio publicitario colocado en la fachada de un edificio puede ser muy rentable para la Comunidad.

Cada año las grandes marcas publicitarias dedican cientos de miles de euros para fomentar su presencia en los medios de comunicación y en espacios abiertos y urbanos. De hecho, las grandes compañías invierten cada vez más en nuevos formatos adicionales. Por ejemplo la superficie de una fachada cubierta por un anuncio.

DECLARAR A HACIENDA

La publicidad supone un aprovechamiento adicional de la finca y una fuente de ingresos extra para los vecinos que les permite reformar el ascensor, cubrir el mantenimiento de la finca o dejar de pagar el recibo de la escalera entre otras cosas. Los propietarios se benefician de unos ingresos que posteriormente deberán declarar a Hacienda.

Una vez determinado el lugar idóneo para la colocación del soporte publicitario, la empresa interesada se encarga de negociar con el administrador de la finca. Éste debe convocar una junta de vecinos para su aprobación. En el caso de que el alquiler del espacio prive a los inquilinos del disfrute de una zona común del edificio, por ejemplo la azotea, será necesaria la unanimidad para aprobar la colocación del anuncio. En caso contrario será suficiente con el acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios.

La comunidad de vecinos es la encargada de legislar sobre la conveniencia de poner anuncios. Así y todo, los encargados de regular estas instalaciones son los municipios.

El ayuntamiento solamente concederá la licencia tras comprobar que el soporte no altera la estética, ni las medidas de evacuación de la finca y que cumple todas las medidas de seguridad. No obstante estos edificios deberán pasar una revisión anual para verificar su buen estado. Aún así conviene exigir por parte de la comunidad un seguro contra terceros que cubra los daños que el soporte pudiera causar.

El recibo de la luz en las Comunidades de Vecinos

Para reducirlo es importante que sólo se tenga un suministro eléctrico en las zonas comunes.

El ahorro de energía y, por tanto, en el recibo de la luz no sólo se circunscribe al que se hace puertas adentro. En el portal, garaje y otros elementos comunes de los edificios también se puede reducir el consumo de energía eléctrica. Se debe tener en cuenta que la cuota que se paga a la comunidad de propietarios se incrementa notablemente por el recibo de la luz.

El primer paso que se debe dar para obtener una buena eficiencia energética en el edificio es consultar con un especialista. Un buen número de comunidades tienen contratada una potencia de luz eléctrica superior a la que realmente se necesita. En ese caso se debe modificar el contrato con la compañía eléctrica y adecuarlo a las necesidades reales.

También es importante que sólo se tenga un suministro eléctrico. Por lo tanto, si hay más de uno en la comunidad, uno en el garaje y otro en la escalera por ejemplo, conviene unificarlo.

Instalación de aparatos de aire acondicionado

La instalación del aparato de aire acondicionado se considera como obra menor y no requiere de la unanimidad, salvo en determinados casos.

La instalación de aparatos de aire acondicionado ha aumentando de manera importante en los últimos años debido tanto al aumento de las temperatura como a la capacidad económica de las personas y a la sociedad del bienestar en la que nos encontramos. Por ello surgen nuevas preguntas, ¿puedo poner aire acondicionado sin consentimiento de la comunidad, necesito su permiso…?

El artículo 7 LPH ” El propietario de cada piso o local, podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”.

Por ello siempre la modificación de elementos comunes requiere la unanimidad. Pero la jurisprudencia ha flexibilizado este precepto y considera que basta el consentimiento de la comunidad por mayoría simple cuando se cumplan estos requisitos:

1.- El tamaño no sea desmedido.
2.- Que no afecte la colocación a la fachada principal del inmueble
3.- Que no cause daños específicos a la comunidad o algún vecino.

La instalación del aparato de aire acondicionado se considera como obra menor y no requiere de la unanimidad, siempre que para la colocación no se encastren en los muros de la comunidad, no alteren la seguridad del edificio o modifiquen la configuración de la fachada principal.

Cuando para la instalación se requiera la apertura de huecos en elementos comunes, se requerirá el acuerdo unánime de la Junta, ya que se modifica un elemento común, y no se consideraría como obra menor.
Por otro lado se puede dar el consentimiento tácito otorgado por la Comunidad, al realizar esta instalación sin consultarlo a la Comunidad pero que por el paso del tiempo la misma ha consentido sin mostrar oposición alguna.

No hay que olvidar que ha de consultarse la Ordenanza Municipal para la instalación de estos aparatos y cumplirla de lo contrario nos veremos en la obligación de retirarlos una vez colocados.

Dpto. Jurídico LDC

Ayudar al medio ambiente desde tu comunidad

Sabía usted que…

Con la Calefacción y el Aire Acondicionado

1. Evita las pérdidas las pérdidas de calor o frío aislando puertas y ventanas.
2. Baja el termostato de la calefacción alrededor de un grado. Entre 19-20 grados centígrados es suficiente para toda la casa.
3. A la hora de elegir la caldera es importante saber que las calderas con 4 estrellas son las que tienen mejor rendimiento.
4. Con el airea acondicionado en verano mantenga el termostato en torno a los 25 grados: evitará los cambios bruscos de temperatura entre el exterior y el interior de la vivienda, y, además, ahorrará energía.

Con el Agua y la Electricidad

1. Si en su comunidad dispone de zonas ajardinadas, proponga que se plante vegetación autóctona o que requiera poco riego.
2. En las piscinas, instale un programador que impida que la depuradora esté funcionando más tiempo del necesario.
3. Cambia las bombillas de las luces que más utilizas por bombillas de bajo consumo. Éstas usan un 80% menos de energía y duran 10 veces más.
4. Si su comunidad dispone de más de un ascensor, no los llame nunca simultáneamente y considere la posibilidad de bajar las escaleras a pie: es una costumbre saludable y ahorrará energía.

“Un buen mantenimiento es esencial para el correcto funcionamiento de las instalaciones, evitando así el despilfarro energético y consiguiendo un ahorro en la factura de tu comunidad”