Si bien la Ley de Propiedad Horizontal rige del mismo modo para todas las comunidades de vecinos, no todas ellas son iguales entre sí. De hecho, cada edificio es un mundo a escala, con necesidades y prioridades concretas que no tienen por qué coincidir exactamente con las de los demás. Esta diversidad explica tres cosas: que se redacten estatutos particulares, que exista la profesión de administrador de fincas y que, ante determinadas situaciones, sean más las dudas que las certezas. 
Los estatutos no son obligatorios, aunque sí convenientes. Se trata de un documento escrito que ajusta la normativa legal a las características específicas de la comunidad y que rige su funcionamiento interno. Para decirlo de un modo sencillo, en él se recogen las “reglas del juego”, el papel que desempeña cada copropietario y cómo se ha de proceder para beneficiar los intereses comunes. Lógicamente, hay comunidades de vecinos que jamás han redactado estatutos y no por ello funcionan peor. Sin embargo -y sobre todo en los edificios nuevos con numerosos propietarios-, la existencia de estos documentos suele ayudar a zanjar discusiones o aclarar diferencias.
Un papel similar es el que desempeña el administrador de fincas; un profesional que, además de velar por el mantenimiento del inmueble, muchas veces actúa como “fuelle o mediador” entre los vecinos, asesorándoles sobre las leyes vigentes y solucionando, incluso, disputas. En este punto coinciden varios Administradores de LDC, quienes opinan que buena parte de su trabajo pasa por el arbitraje de conflictos, tanto de aquellos derivados de la convivencia como de los que se producen al no tener muy claro qué espacio es de uso privado y cuál es de uso común. El artículo 396 del Código Civil es muy minucioso acerca de este punto y, aun así, se contempla un margen de duda, especialmente cuando hay un desembolso de dinero por medio.
Según el texto, los elementos comunes son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute de la propiedad: desde el suelo y las cimentaciones, hasta la azotea y los elementos estructurales (como los pilares, las vigas y los muros de carga). También son comunes las fachadas y los revestimientos exteriores de las terrazas, los balcones y las ventanas; el portal, las escaleras, los corredores, patios, pasos, muros, fosos.. La lista sigue e incluye a los ascensores, los depósitos y contadores, además de “otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo”. Esta frase es de vital importancia pues, aunque hay servicios que son privados -por ejemplo, el teléfono fijo-, todos los cables que estén por fuera de la vivienda o comercio son propiedad de la comunidad. De este modo, cualquier avería que se produzca (o cualquier renovación que se quiera hacer) tendrá que ser solventada por los fondos de la comunidad de propietarios. En esto cabe también, según el Código Civil, las conducciones y canalizaciones para el desagüe y el suministro de agua, gas y electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, “todas ellas hasta la entrada al espacio privativo”. A partir de allí, pasan a ser de uso y responsabilidad exclusivos del dueño de piso.
Márgenes de duda
El artículo 396, en principio, es muy claro y hasta se podría pensar que excesivamente detallista. Sin embargo, hay “dudas recurrentes” y un claro ejemplo de ellas es el tema del ascensor, protagonista de muchas discusiones. ¿Su mantenimiento corresponde a todos los vecinos o sólo a quienes lo usan? ¿Tienen que pagar por ese servicio quienes vivan en los bajos? ¿Y los dueños de locales? Más aún: ¿qué pasa cuando un edificio no tiene ascensor en origen y se quiere instalar uno? ¿También deben asumir ese coste todos los copropietarios? La respuesta es que sí. De arranque, la instalación de un ascensor debe decidirse en conjunto, por votación, y para que se lleve a cabo deben estar de acuerdo 3/5 partes de los propietarios. Si hay “quórum” para ello, los costes se asumirán entre todos, incluyendo a quienes vivan en los bajos o a los dueños de las locales, aunque ni siquiera tengan acceso al portal.
Más de uno considerará que esta medida es injusta o se preguntará por qué. Y la razón es simple. La ley considera que la instalación de un ascensor supone una mejora y una valorización de la finca, algo de lo que sí se benefician todos. Otra cosa es que la junta de vecinos establezca, por ejemplo, que quienes no usen los elevadores queden eximidos de pagar por su mantenimiento. Algo similar ocurre con el portal y las escaleras: los gastos ocasionados por obras corresponden a todos los vecinos, aunque puede liberarse del pago por su limpieza y mantenimiento a los copropietarios que no tengan acceso al mismo. Los ascensores, además de un elemento de confort y revalorización, pueden ser considerados como un medio para suprimir barreras arquitectónicas. Y en este punto sí que influyen las características personales de los vecinos.
Cuando en un portal hay propietarios con discapacidad o mayores de setenta años, la comunidad está obligada, por ley, “a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes”. Quizá el monto no sea suficiente para instalar un ascensor, pero sí para construir una rampa de acceso. Por supuesto -y como con cualquier obra que se vaya a acometer en el espacio común del edificio-, esto deberá decidirse por votación en la junta de vecinos. No obstante, si no existiera acuerdo, el propietario interesado puede acogerse a la Ley (que ampara la eliminación de barreras arquitectónicas) y encargar su realización. En este supuesto, los gastos correrán por su cuenta.
Los balcones y terrazas (en especial, las situadas en la última planta) también despiertan dudas. Su reparación corresponde a la comunidad de propietarios, pues son elementos comunes, aun cuando sea de uso exclusivo de un vecino. Así, si los desperfectos no están ocasionados por culpa o negligencia de quien utilice estas zonas, todos deberán hacer frente a sus gastos. De hecho, las terrazas de los pisos intermedios son parte de la estructura del inmueble. El exterior, la fachada y el techo deben conservarse de manera conjunta.
Hemos constituido hace unos días la comunidad de propietarios de nuestra finca. En la primera junta, cuando se llegó al apartado del reparto de las cuotas comunitarias, la presidenta nos comunicó que se adecuaban al coeficiente de participación de cada vecino registrado en las escrituras. Algunos propietarios hemos solicitado establecer otro criterio de reparto de las cuotas y, tras exponer nuestros motivos, todos los vecinos allí presentes se mostraron de acuerdo, excepto dos que no habían acudido y que, precisamente, son los que pagan la cuota más pequeña. ¿Puede hacerse algo al respecto?
Me gustaría saber cuál es la cuota de participación que corresponde a cada vecino en mi comunidad. De los datos de la Declaración de Obra Nueva he comprobado que el cálculo para la obtención del coeficiente de cada vivienda no es correcto, ya que viviendas con más superficie que la mía tienen menor coeficiente. ¿Qué puedo hacer para corregir esos coeficientes? ¿Quién los confecciona? ¿A quién puedo reclamar?
COMENTARIOS RECIENTES