LDC & ARAG: GUERRA A LA MOROSIDAD EN LAS COMUNIDADES

LDC lo tiene claro: CERO morosos en las Comunidades de vecinos que administra. Y para ello va a poner todo su empeño en la estrategia iniciada con la Compañía ARAG. Con esta unión de esfuerzos nace la Protección Jurídica a Comunidades que LDC ofrece a todas sus fincas con el ánimo de conseguir que los números rojos desaparezcan de las cuentas de las comunidades que administra.

Defensa de la responsabilidad penal y Civil, Derechos relativos al inmueble, sus elementos comunes y anexos, reclamación al tercero responsable identificable, de los daños ocasionados a las partes o elementos comunes del edificio, sus anexos y zonas comunales adyacentes, así como al mobiliario, aparatos e instalaciones de propiedad comunitaria, reclamación por incumplimiento de contratos de arrendamiento de servicios, Contratos de compra de bienes, contrato de seguros, RECLAMACIÓN a propietarios por IMPAGO de gastos, y lo más importante:

LDC & ARAG adelantan los gastos reclamados judicialmente a los morosos y se hacen cargo de todos los costes judiciales.

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OBLIGACIÓN DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD

Son Gastos Generales o Comunes aquellos gastos sufragados con cargo a los presupuestos de la Comunidad, comprendiendo aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y a afrontar las responsabilidades o cargas comunes, no susceptibles de individualización.

El Artículo 9.1.e LPH y Artículo 21 LPH, establecen como obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes/generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización.

Establece el Art. 9.2.LPH: “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”

Se trata de una obligación personal, cuyo deudor es únicamente quien sea propietario del piso/local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, conforme a lo acordado en la Junta de Propietarios, razón por la que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han entendido que se trata de una obligación Propter Rem, ya que se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.

Esta obligación de pago de gastos comunes deriva de la propia situación de la propiedad que se da en relación con los elementos comunes y con los servicios que se encuentran centralizados y se proporcionan a los distintos pisos y locales.

La exención a uno de los comuneros del pago de estos gastos comunes en su totalidad no es frecuente, pero pueda hacerse en virtud de la autonomía de la voluntad que la propia LPH otorga a la Junta.

Hay que entender, no obstante, que por tratarse de un acto de disposición y no de administración, ha de hacerse por acuerdo unánime de la Junta.

Artículo 17. LPH. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Pero hay que tener en cuenta además que si se produce la exención de gastos, total o parcial, a un comunero y además se modifica su cuota de participación en gastos, la fijación de esta nueva cuota, habrá de hacerse siguiendo los mismos criterios establecidos en el Artículo 5 LPH.

STS de 29-V-2009 (EDJ 2009/112088), en recurso casacional, establece:

(…) imperatividad genérica del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás (…). No obstante el artículo 9.1.e permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. (…) prevalece el principio de autonomía contractual. (…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa”

ADAPTACIÓN DE LA ANTENA COMUNITARIA A LA TELEVISIÓN DIGITAL TERRESTRE

La TDT es una nueva tecnología que permite la transmisión de televisión con una mejor calidad de sonido e imagen y que permite acceder a un mayor número de canales de TV así como de servicios adicionales. Es una modalidad de televisión digital que puede coexistir con otras plataformas de naturaleza digital, como la televisión digital por satélite, la televisión digital por cable o la televisión digital por línea telefónica (ADSL).

No existe, de momento, unanimidad doctrinal sobre las mayorías exigidas para que la Junta acuerde y autorice la adaptación de la antena común convencional del inmueble a esta tecnología digital.

La mayoría de la doctrina  parte  de la base de que cuando la comunidad de vecinos decide implantar la TDT el gasto debe considerarse necesario, requerido para la adecuada “funcionalidad” del inmueble y de sus servicios e instalaciones, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 10.1 y 11.1 LPH, sensu contrario.

Una obra conceptuada como necesaria o requerida para la adecuada habitabilidad del inmueble exigiría la asunción de su responsabilidad por toda la comunidad de propietarios

Por todo ello, según esta teoría, sería suficiente la adopción de un acuerdo mayoritario autorizando la modificación de la infraestructura para la captación de TDT, en los términos previstos en el Artículo.17.3 LPH, decisión que obligaría a todos los vecinos sin excepciones.

Sobre este tema se ha pronunciado ya la SAP Badajoz de 20 marzo 2009 , que concluye que: “La derrama extraordinaria objeto de reclamación en la litis constituye un gasto necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble, el cual debe ser satisfecho por todos los comuneros, una vez aprobado en Junta de Propietarios, incluidos aquellos propietarios disidentes por cuanto estos necesariamente se verán abocados a disfrutar y a aprovecharse de la nueva infraestructura de la televisión digital terrestre, próximamente, cuando se produzca el apagón analógico en 2010″.

Razona la SAP Badajoz de 20 marzo 2009, que la nueva televisión digital viene asociada a planteamientos innovadores. La infraestructura de la TDT en el inmueble tiene un interés General para la Comunidad y afecta directamente el concepto de “habitabilidad”. Se trataría, en suma, de una mejora requerida para la habitabilidad del inmueble, concepto que debe ser interpretado con arreglo a parámetros del S. XXI pues, no en vano, el Código Civil establece que las normas jurídicas serán interpretados teniendo en cuenta la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas (Artículo.3.1 CC), y es lo cierto que en el momento de la sentencia (año 2009) la SAP Badajoz de 20 marzo 2009  considera que la infraestructura de TDT es un claro adelanto de la tecnología cuyo uso se generalizará “velis nolis” en 2010, cuando se produzca el apagón analógico, circunstancia que irremediablemente acaecerá, por lo que ha de ser considerada como una innovación tecnológica necesaria que mejora la habitabilidad del inmueble o, si se prefiere, dicha innovación va ínsita ya en el concepto de habitabilidad, dentro del concepto moderno y funcional a que nos estamos refiriendo.

En la sociedad de la información y el conocimiento, el entorno digital se está convirtiendo en una condición necesaria de funcionalidad y habitabilidad de los inmuebles, no en algo suntuario o de lo cual se pueda prescindir.

Añade la SAP Badajoz de 20 marzo 2009, que entre los elementos comunes de la propiedad horizontal el Artículo.396 CC menciona las antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación e información.

Dicho esto, y en relación con la naturaleza de las obras en materia de nuevas tecnologías, debe de considerarse que se trata de obras de carácter necesario del Artículo.10.1 LPH, pues son obras necesarias para el sostenimiento del inmueble y sus servicios e instalaciones.

Por ello, las obras de adaptación o renovación en materia de servicios de comunicación, y en especial para el impulso de la TDT, son de carácter necesario y requeridas para la adecuada funcionalidad del inmueble y de sus servicios e instalaciones. No son estas obras en la actualidad obras de lujo o simples mejoras sino obras necesarias para garantizar no sólo la habitabilidad, sino en especial la funcionalidad del edificio.

Debe de tomarse en consideración la Ley 10/2005 de 14 junio 2005, sobre Medidas urgentes para el impulso de la televisión digital terrestre y que debe de implantarse hasta abril de 2010 donde se producirá el llamado apagón analógico.

Cuando se produzca el apagón digital en 2010, el comunero disidente tendrá dos opciones: o quedarse sin televisión (hipótesis no creíble) o acceder a los servicios de la TDT, para lo cual adquirirá un receptor de TV digital o el correspondiente adaptador, gasto que deberán afrontar, antes o después, todos los comuneros del inmueble.

Pero lo cierto es que, necesariamente, el apelado “se aprovechará”, pues no cabe otra solución, de la nueva infraestructura de la TDT. Por ello es justo que sufrague este gasto extraordinario, como los demás comuneros, pues en el 2010 dejará de funcionar el sistema analógico.

De aquí cabe colegir que en el caso examinado, por sus peculiaridades específicas, no es aplicable el Artículo 17.2 LPH, pues contempla una hipótesis que no coincide exactamente con el supuesto ahora analizado. En este precepto se establece que tal cuota extraordinaria se le repercutirá al propietario disidente cuando éste decida hacer uso de dichas infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación. Es decir, si hace uso deberá abonar este gasto extra (con el interés legal), pero si no se aprovecha de esta nueva infraestructura no se le puede obligar a pagar la derrama invertida en tal nueva tecnología de telecomunicación.

Pero en el caso presente, como se ha dicho, no cabe esta doble opción porque “necesariamente”, cuando se produzca el apagón digital, el comunero disidente “tendrá obligatoriamente” que hacer uso de la infraestructura de TDT para poder ver la televisión. Aquí no se da la doble posibilidad que ofrece el reseñado Artículo 17.2 LPH.

De todo lo anterior se deduce que estamos en presencia de un gasto necesario que han de afrontar todos los comuneros que tengan toma de antena en su componente. No parece justo, por tanto, que el disidente no abone la cuota que le corresponda como comunero y llegado el apagón, tenga la misma posibilidad de disfrute de los servicios que los demás convecinos que sí la han abonado.

LECTURA Y APROBACIÓN DEL ACTA ANTERIOR

Aunque sea costumbre habitual en las Comunidades de Propietarios la inclusión en el orden del día de un primer punto denominado “Lectura y aprobación del acta anterior, si procede”, no existe ninguna disposición legal que se refiera a ello, pues el Artículo 16 LPH sólo se refiere a la “indicación de los asuntos a tratar” entre los distintos requisitos de la convocatoria.

Es más, a través del punto denominado “Lectura y aprobación del acta anterior” no podrían modificarse en ningún caso los acuerdos adoptados en la junta anterior que son perfectamente ejecutivos y eficaces, pues para tratar y debatir el asunto concreto en la nueva junta será necesaria su inclusión expresa como punto en el orden del día en la convocatoria que se remite a todos los comuneros.

Este criterio de no exigir este punto de lectura y aprobación del acta anterior en el orden del día ha sido ratificado por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999, en la medida en que el Artículo 19 LPH establece el sistema que debe aplicarse para corregir o subsanar los defectos y errores del acta, es decir, mediante la extensión de una diligencia específica a continuación del acta a estos efectos.

La subsanación del error del acta debe producirse mediante diligencia antes de la celebración de una nueva junta, por lo que no será posible subsanar un acta anterior en la Junta donde conste dicho punto del orden del día.

Así pues, es una costumbre histórica el incluir dicho punto en la Convocatoria, pero del todo innecesaria y falta de utilidad hoy en día, pues en ningún caso podrá cambiarse el acta anterior mediante este punto.