OBLIGACIÓN DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD

Son Gastos Generales o Comunes aquellos gastos sufragados con cargo a los presupuestos de la Comunidad, comprendiendo aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y a afrontar las responsabilidades o cargas comunes, no susceptibles de individualización.

El Artículo 9.1.e LPH y Artículo 21 LPH, establecen como obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes/generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización.

Establece el Art. 9.2.LPH: “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”

Se trata de una obligación personal, cuyo deudor es únicamente quien sea propietario del piso/local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, conforme a lo acordado en la Junta de Propietarios, razón por la que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han entendido que se trata de una obligación Propter Rem, ya que se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.

Esta obligación de pago de gastos comunes deriva de la propia situación de la propiedad que se da en relación con los elementos comunes y con los servicios que se encuentran centralizados y se proporcionan a los distintos pisos y locales.

La exención a uno de los comuneros del pago de estos gastos comunes en su totalidad no es frecuente, pero pueda hacerse en virtud de la autonomía de la voluntad que la propia LPH otorga a la Junta.

Hay que entender, no obstante, que por tratarse de un acto de disposición y no de administración, ha de hacerse por acuerdo unánime de la Junta.

Artículo 17. LPH. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Pero hay que tener en cuenta además que si se produce la exención de gastos, total o parcial, a un comunero y además se modifica su cuota de participación en gastos, la fijación de esta nueva cuota, habrá de hacerse siguiendo los mismos criterios establecidos en el Artículo 5 LPH.

STS de 29-V-2009 (EDJ 2009/112088), en recurso casacional, establece:

(…) imperatividad genérica del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás (…). No obstante el artículo 9.1.e permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. (…) prevalece el principio de autonomía contractual. (…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa”

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6 Responses to “OBLIGACIÓN DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD”


  1. 1 luisa 14 diciembre 2010 en 21:30

    Un propietario de vivienda con piscina comunitaria puede negarse a pagar las cuotas del carnet de acceso durante los meses de verano si no la utiliza?. Sí se hace cargo de los gastos comunitarios que de dicha piscina se derivan a lo largo del año. Espero respuesta. Gracias

  2. 2 noticiasdetucomunidad 15 diciembre 2010 en 09:01

    La obligación de todo propietario es contribuir a los gastos que le corresponda según los Estatutos y los acuerdos adoptados válidamente en Junta, según su coeficiente de participación. Por ser vivienda, en principio, y sin haber visto dichos Estatutos o posibles acuerdos, le corresponde abonar los gastos de mantenimiento de la piscina, que según me comenta está ya abonando. Por otra parte, el carnet de acceso que me comenta entiendo que debió aprobarse en una Junta, pues no suele ser un tema que se trate en Estatutos, y por ello habrá que saber en qué términos se aprobó la existencia de dicho carnet. Si se aprobó como una manera de contribuir a los gastos extraordinarios que se puedan generar por la piscina, en principio debería abonarlos, pero si se aprobó tan solo como una forma de repercutir a los usuarios un gasto extra de la piscina por el uso, si no lleva a cabo dicho uso, en principio no le corresponde abonar el gasto.

    En resumen, habrá que estar al tenor literal del acuerdo por el cual se aprobó la existencia del carnet de acceso para conocer con exactitud si procede o no reclamarle el pago de dicho gasto.

  3. 3 CHEMA 6 febrero 2011 en 17:09

    HOLA,SOMOS 9 PISOS Y DOS LOCALES , LOS LOCALES NO TIENEN ACCESO POR EL PATIO DE LA COMUNIDAD SI NO CADA LOCAL TIENE SU ENTRADA POR LA CALLE, EN LA PRIMERA ACTA DE LA COMUNIDAD SE LLEGO A UN ACUERDO QUE TODOS LOS PROPIETARIO PISOS Y LOCALES ABONARÍA LA MISMA CUOTA MENSUAL , AHORA LOS LOCALES SOLO QUIEREN PAGAR LO QUE CORRESPONDE AL SEGURO DE LA COMUNIDAD Y EL MANTENIMIENTO DE TUBERÍAS, YO LES HE DICHO QUE NO POR QUE EN LA PRIMERA ACTA DEL AÑO 1936 SE ACORDÓ ESO, POR ELLO AHORA SE PIDIÓ UN PRÉSTAMO PARA LA CENTRALIZACIÓN DE CONTADORES A ELLOS LES AFECTA, PERO AHORA HEMOS PEDIDO UN PRÉSTAMO PARA PINTAR LA ESCALERA DE LA COMUNIDAD Y ME DICEN QUE ELLOS NO TIENEN QUE PAGAR ESO COMO LAS PERSIANAS DE VENTANAS BOMBILLA S ARREGLO DE PUERTA DE ENTRADA ECT ECT , QUE HAGO O COMO LO HAGO , GRACIAS .

  4. 4 noticiasdetucomunidad 9 febrero 2011 en 09:40

    Si está establecido en el Título Constitutivo el reparto de gastos que me indica, tan sólo se podría modificar por unanimidad. Si por el contrario el reparto se aprobó en Junta del año 1936 pero no se modificó en el Título Constitutivo, cada año puede ser modificado para cumplir estrictamente lo establecido registralmente.

    Es decir, si los locales se oponen a abonar gastos de escalera, y el Título constitutivo apoya su pretensión, como suele ser lo habitual, deberá respetarse dicho reparto de gastos.

  5. 5 noelia 22 junio 2011 en 10:37

    hola, pues yo tengo una duda. Voy a comprar una casa que debe mucho de gastso de l acounidad ( estamos hablando de muchisimo dinero) de 30 qaños , mas gastos extras etc. bien, lo q me he informado es q el nuevo propietario por ley solo tiene q pagar el año vigente de la compra y el anterior. estoy de acuerso,pero la ley tambien dice q la comunidad tiene q dar una carta como q esta exenta , claro no me la da porq no es cierto, debe mucho… Mi duda es ,como en la escritura no constara certificado d ela comunidad como q eszta libre, de q me tendre q hacer cargo? del año vigente o el anterior o de los anteriores? Gracias
    Porque en el ayto no me quieren dejar reformar ni darme permiso para poner la luz hasta q no pague la TOTALIDAD de la comunidad , cosa q no se si es legal

  6. 6 noticiasdetucomunidad 22 junio 2011 en 11:21

    Según ley, art. 9.1.e LPH, el nuevo adquirente responderá de la deuda del año de la compra y del año natural anterior. Así pues, en el momento en que Ud. abone dicha deuda, la Comunidad no podrá reclamarle a Ud. nada más, y deberá dirigirse contra el propietario anterior para que abone la totalidad de la deuda.

    De esta forma, una vez haya liquidado dicha deuda, deberá dirigirse al Secretario de su comunidad para que le haga un certificado como que Ud, como propietaria del componente xxx de la Comunidad no adeuda cantidad alguna a la misma. Con dicho certificado, el Ayuntamiento no debería ponerle traba alguna para darle la licencia correspondiente.

    Por otra parte, la Comunidad únicamente puede reclamar la deuda de los últimos quince años (según la mayoría de la jurisprudencia), pero incluso podría encontrarse con que reclamando 15 años al anterior propietario, algún juez decrete que la Comunidad ha tenido una dejadez de funciones, y que por tanto tan sólo le permite reclamar los últimos 5 años.

    Por otra parte, la Comunidad ha perdido la afección real que disponía del bien transmitido, al haber dejado transcurrir tanto tiempo sin reclamar, y es probable que si reclaman judicialmente exista la posibilidad de que el propietario anterior se declare insolvente, y no consigan bienes para poder resarcirse la deuda.

    Dependiendo de la cuantía, en ocasiones le sale más rentable a la Comunidad condonar la deuda anterior, y únicamente cobrar la deuda del año de la compraventa y del año natural anterior, dado el riesgo que implica reclamar a un expropietario, habiendo perdido dichos derechos de ejecución preferente.

    Un saludo.


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