FONDO DE RESERVA

El art. 9.1,f) de la LPH dice que es obligación de cada propietario “Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de la finca.”.

Así se estipula un fondo económico propiedad de la comunidad cuyo destino es ser reservado para obras de conservación y reparación de la finca, y la contratación de seguro, y que deberá ser constituido en el momento de aprobación del presupuesto ordinario del ejercicio económico de la Comunidad.

En lo referente a la cuantía del mismo, asciende como mínimo a un 5% del total del último presupuesto ordinario de gastos. Dicha cuantía será abonada al inicio del ejercicio por los propietarios según su cuota de participación en los gastos comunes del edificio. Las aportaciones al fondo de reserva tienen carácter de definitivas e irreversibles, por lo que no se devolverán en ningún caso.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario, y estará dotado en este primero ejercicio, según Disposición Adicional de la LPH, con una cantidad no inferior al 2,5% de dicho presupuesto, regularizándose dicha cantidad en el siguiente ejercicio hasta alcanzar el mínimo legal del 5%.

Las cantidades que se detraigan del Fondo de Reserva durante el ejercicio presupuestario se computarán como parte integrante del Fondo a los efectos de calcular su cuantía mínima durante el ejercicio. Dichas cantidades detraídas deberán ser cubiertas con aportaciones de los propietarios que se efectúen al inicio del ejercicio siguiente.

En cuanto a las obras a las que se refiere, entrarían dentro de este concepto tanto las obras ordinarias de mantenimiento, como pueden ser la contratación de mantenimiento de antenas, limpieza y desatascos de tuberías, así como a las extraordinarias que puedan surgir, como sustitución de tuberías, luz, agua, gas, reparaciones de tejados, fachas y portales.

Así mismo, la Comunidad de Propietarios podrá suscribir, con cargo al Fondo de Reserva, un seguro de daños causados en la finca.

A fin de mantener el destino de este fondo de reserva, e impedir que se consuma en la cuenta bancaria de la Comunidad debido a otros gastos, es recomendable ingresar el importe de dicho fondo en una cuenta bancaria separada de los gastos ordinarios de la Comunidad.

Debido a las características de este fondo de reserva, si por cualquier acuerdo de la Junta no se respetara la finalidad del mismo, se podrá impugnar dicho acuerdo ante los tribunales a través de la previsión del art. 18 de la LPH.

Obras de rehabilitación de edificaciones – Tipo impositivo reducido

El artículo 2 del Real Decreto‐ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, establece la aplicación del tipo impositivo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para todo tipo de obras de renovación y reparación de la vivienda particular realizadas desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012.

Se amplía así mismo el concepto de rehabilitación, aplicándose el tipo reducido del 7 por ciento (8 por ciento desde 1 de julio de 2010) a las obras de rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios.

Así pues, serán requisitos para acceder a este tipo de IVA reducido:

1) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También se entenderán las ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

2) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

3) Que la persona que realice las obras NO aporte materiales para su ejecución o, en el caso que los aporte, su coste no exceda del 33% (antes el 20%) de la base imponible de la operación.

Para tener la consideración de rehabilitación, el coste de las obras debe exceder del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación) o del valor del mercado, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Adicionalmente, más del 50 por ciento de las ejecuciones de obra comprendidas en el proyecto deben consistir en la reconstrucción del inmueble y en la realización de obras análogas o conexas a aquéllas.

La nueva normativa define como obras análogas a las de rehabilitación:

a. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, garantizando su estabilidad y resistencia mecánica.

b. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

c. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

d. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

e. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Por su parte, son obras conexas:

a. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

b. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

c. Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Es importante destacar que el coste de las obras conexas debe ser inferior a la suma de las de reconstrucción más las análogas, y quedan excluidas de dicho concepto las de acabado, ornato o mantenimiento o pintura de una fachada.

Fuente: www.aeat.es

Grabación de la junta

El sistema de grabación es muy positivo por cuanto permite tener constancia grabada de lo que ocurrió en el desarrollo de una junta de propietarios, tanto para los comuneros como para la junta rectora y la administración de fincas. De esta manera existe una prueba visual y/o auditiva de lo que ocurrió en la junta.

Si se desea grabar el contenido de la junta de propietarios, deberá incluirse este extremo en un punto del orden del día y aprobar por mayoría simple que se pueda realizar la grabación de las juntas.

En caso de alcanzarse el acuerdo por mayoría simple, se procederá a recordar, a todos los comuneros en la convocatoria y antes del inicio de cada Junta que “como es práctica habitual, en virtud del correspondiente acuerdo alcanzado en la junta del día…, se procederá a la práctica de la grabación del desarrollo de la junta de propietarios, quedando el contenido del CD en el depósito y custodia del administrador de fincas y sin que se puedan expedir copias del mismo, a excepción del uso en los procedimientos judiciales previo requerimiento de la autoridad judicial o para cuando la comunidad de propietarios tenga que hacer uso de la misma cuando se cuestione el desarrollo de una junta de propietarios en virtud del ejercicio de una acción de impugnación por un comunero contra uno o varios acuerdos alcanzados.

El administrador de fincas será el encargado de la custodia y depósito del CD en donde consta la grabación de la junta, y en ningún caso podrán expedirse copias del CD para los comuneros.

El objeto de la grabación y su uso están destinados exclusivamente para la acreditación de lo que ocurrió en el desarrollo de la junta, bien para que el  administrador resuelva alguna duda que pueda plantearse a la hora de redactar el acta, bien para utilizarlo como prueba en un procedimiento judicial.

Si un comunero desea impugnar el contenido de unos acuerdos de la junta e interesa que se le expidan copias del CD para aportarlo como prueba, no hará falta este extremo, sino que el comunero podrá hacer constar en su demanda que se designe el archivo del administrador de fincas en donde consta el CD que queda depositado en la comunidad (o despacho del administrador de fincas como custodio de la documentación de aquella), a fin de que este aporte al juicio el CD una vez sea requerido para ello por el juez como medio de prueba. Por ello, bajo ningún concepto y en ninguna condición se expedirán copias de este contenido, que, en su caso, queda bajo la cobertura de la necesaria protección de datos.

Si se aprueba por mayoría simple que se puedan grabar las juntas de propietarios, los disidentes no podrán oponerse a que así se haga, ya que no quedan afectados derechos particulares.

Así mismo, si la comunidad desea grabar las juntas de propietarios, no podrá un comunero utilizar un sistema particular de grabación complementario al que utilice la propia junta de propietarios.