RUEGOS Y PREGUNTAS

A pesar de que ni el Artículo16.2 LPH, ni ningún otro precepto, establecen como obligatoria la inclusión dentro del orden del día de un apartado de ruegos y preguntas, en la práctica de las comunidades suele incluirse.

Los asuntos que se pueden tratar en el apartado ruegos y preguntas deben limitarse a aquellos asuntos no demasiado trascendentes, de orden interno y que, por su naturaleza o importancia económica-jurídica, no merecen una convocatoria especial, pudiendo ser tratados en la junta.

La jurisprudencia exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no considera admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios.

Así pues, aunque es necesario para que un acuerdo adoptado en junta general sea válido que el tema a discutir se haya puntualizado en el orden del día, algunas decisiones de simple administración se pueden adoptar en el turno de ruegos y preguntas pues es normal y propio de la vida real, que los comunitarios, usuarios de los elementos comunes, perciban deficiencias funcionales no observadas por la Junta Directiva o Presidente que confecciona el Orden del día y cuanto estas cuestiones surgidas en el seno de ella no merecen, por su naturaleza o importancia económica o jurídica, una convocatoria especial, pueden y deben ser tratadas en la Junta, siendo válido el consenso mayoritario que sobre ellas recaiga.

De acuerdo con las anteriores premisas es claro que amparándose en el apartado ruegos y preguntas no se pueden ni deben adoptar acuerdos sobre cuestiones, que excediendo los limites anteriormente reseñados, no hayan sido incluidas en el orden del día, pues se estaría entonces vulnerando el derecho a la información que asiste a los comuneros, según implica el Artículo.16.2 LPH.

La necesidad de incluir los puntos a tratar en el orden del día subyace la idea de evitar que se adopten acuerdos sobre la cosa común sin dar la oportunidad a todos los copropietarios de opinar y votar sobre ellas, pues el comunero convocado para participar en una junta, decide en base al orden del día que se lo propone si tiene o no interés en acudir a la junta.

No obstante la mayor parte de la doctrina y de la jurisprudencia entienden que los acuerdos que se adopten bajo el epígrafe de Ruegos y preguntas son susceptibles de convalidación a falta de impugnación en el plazo de caducidad de un año fijado en el Artículo 18.3 LPH, para los actos contrarios a la ley o los estatutos.

CHEQUE REGALO LDC

Continuando en su afan de ayudar a la economía doméstica de nuestros comuneros, LDC pone su granito de arena, y ha entregado durante los meses de marzo, abril y mayo el premio “CHEQUE REGALO LDC” a los siguientes vecinos de Comunidades administradas por las Tiendas de LDC Nueva Andalucía en Almería, LDC Ventas y LDC Valdemoro en Madrid, LDC San Vicente del Raspeig en Alicante, LDC Les Corts en Barcelona y LDC Lloret en Lloret de Mar:

¿El arrendador puede disfrutar de los elementos comunes?

En estas fechas se plantea a menudo la cuestión de los propietarios de inmuebles que arriendan a tercero los mismos y los derechos que respecto al uso y disfrute de los elementos comunes les quedan en la comunidad a los propietarios.

Es decir, que si pueden los arrendatarios y arrendadores de un inmueble disfrutar por igual y al mismo tiempo de los elementos comunes de la comunidad o si por el hecho de arrendarlo el propietario pierde el derecho de uso de los elementos comunes aun cuando estuviere pagando los gastos de comunidad según se pactó en contrato y es práctica habitual.

Nos ponemos, entre muchos supuestos, en el caso de que existieran, por ejemplo, elementos comunes que se disfrutan previa reserva (pistas de tenis, pádel, club social, etc.) y que el propietario y el arrendatario quisieran disfrutar de este elemento común.

La doctrina y jurisprudencia mayoritaria entienden que existe una afección entre uso del elemento común y uso de elemento privativo, de modo que quien tiene este último tiene el primero en la medida en que ese elemento o ese servicio le esté destinado o afecto.

Así pues, durante la duración de ese contrato el arrendatario tiene no solo el derecho de uso o disfrute del elemento privativo sino de todos sus elementos accesorios (STS 25 de junio de 1985 y de 7 de marzo de 1987) a fin de que se pueda destinar la cosa arrendada  al uso pactado (STS 30 de mayo de 1994) y de tal uso queda privado el propietario quien entre sus obligaciones tiene la de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

El artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal resulta muy revelador, cuando enuncia que “cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”.

A pesar de esta norma general, habrá que estar en su defecto a las condiciones reflejadas en el contrato de arrendamiento sobre el particular al amparo del art. 1255 CC, sobre todo de cara a los elementos comunes que no sean indispensables para el uso de la cosa arrendada, tales como por ejemplo las zonas de ocio. Lo que no puede hacerse en virtud de la libertad de pactos, es que tanto arrendador como arrendatario acuerden ese disfrute porque esa cláusula afectaría a la comunidad como tal o al resto de sus miembros, ya que obviamente limitaría las posibilidades de uso de los otros comuneros.

Por ello, mientras el piso o local permanezcan arrendados, salvo que los estatutos permitiesen lo contrario o en el contrato arrendaticio se estipulase que el arrendatario no podría hacer uso de las instalaciones comunitarias, el propietario del piso o local, no podrá ejercitar tal uso pues el mismo, en principio, tiene la finalidad de servir a los ocupantes de la vivienda.