Archive for the 'Administrador de Comunidades' Category

FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

Según artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

Dentro de esta competencia entra toda actividad destinada a velar por el debido cumplimiento y respeto del título constitutivo, de los estatutos, del reglamento de régimen interior, así como los acuerdos de la Junta de Propietarios. Igualmente tiene por finalidad garantizar un correcto funcionamiento de la Comunidad de Propietarios.  A estos efectos, dentro del concepto de titulares debe incluirse no sólo a los propietarios, sino también a los ocupantes de los pisos o locales, por ejemplo, arrendatarios, usufructuarios, etc. El Administrador,  para cumplir esta la función, deberá realizar visitas periódicas al inmueble, así como atender las comunicaciones que reciba de cualquier copropietario.

b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta general, el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

El Administrador es la persona encargada de confeccionar los presupuestos de la Comunidad, que deben ser aprobados por la Junta de Propietarios ordinaria.  El Administrador deberá observar la reglamentación específica que sobre la materia pueda establecerse el título constitutivo y/o en los estatutos. Aunque el artículo 20.b LPH no lo señale expresamente, hay que entender que el Administrador también es el encargado de elaborar las cuentas y el balance definitivo de ingresos y gastos, que debe ser objeto de aprobación por la Junta de Propietarios.  Es recomendable que se envíe a todos los copropietarios, junto con la convocatoria para asistir a la Junta de Propietarios ordinaria, una copia de los presupuestos y del balance de ingresos y gastos del ejercicio anterior, a fin de que todos los propietarios puedan examinar detenidamente ambos documentos.

c) Atender a la conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

El administrador se encarga de la conservación de las instalaciones y servicios comunes de la Comunidad de Propietarios, de la ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios relativos a la conservación y entretenimiento del inmueble, así como de la realización de toda clase de reparaciones urgentes que no puedan dilatarse el tiempo. Dicha función puede ser desempeñada sin necesidad de autorización previa de la Junta de Propietarios.  La LPH no especifica el medio que debe utilizar el Administrador para informar de las reparaciones y medidas urgentes que haya adoptado. Podrá informar personalmente o utilizando cualquier medio de comunicación (teléfono, carta, telegrama, email). Lo importante será que pueda probar que existió dicha comunicación.

d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Este es un claro exponente de las funciones ejecutivas encomendadas al Administrador. Se debe extender al resto de los acuerdos de la Junta de Propietarios que, no teniendo relación con materia de obras, no requieran la participación del Presidente de la Comunidad como representante legal de la misma. Para que el Administrador pueda ejecutar estos acuerdos, necesita disponer de los fondos de la Comunidad.

e) Actuar, en su caso, como secretario de la comunidad  y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

f) Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

Existen otros procedimientos que la ley obliga a cumplir en relación con las normas de seguridad (colocación de extintores, inspecciones de las conducciones de gas, etc.) que estarán también a cargo del administrador de la Comunidad.

 

Los Administradores de LDC ya pertenecen a la ASOCIACIÓN EUROPEA DE ADMINISTRADORES DE COMUNIDADES.

Durante la Convención Nacional, los Administradores de LDC han recibido su correspondiente Diploma y Tarjeta Identificativa de la Asociación Europea de Administradores de Comunidades. Así mismo gracias a la Asociación, sus miembros se beneficiarán de Seguros de Responsabilidad Civil más competitivos, subvenciones, cursos, etc.. y los vecinos tendrán mayores garantías de una buena gestión por parte de los profesionales de LDC.

¿Y SI EL ADMINISTRADOR SALIENTE SE NIEGA A ENTREGAR LA DOCUMENTACIÓN?

Lo ideal una vez adoptado el acuerdo de Cese del Administrador saliente, es conveniente que en la propia Junta donde se adopte este acuerdo, se le requiera para que en el plazo máximo de 24 horas entregue toda la documentación de la Comunidad a quien ejerza las funciones de presidente. Es deseable que ese requerimiento se haga constar también en el propio acta.

En el caso de no atender este requerimiento, quien ejerza las funciones de Presidente remitirá un Burofax  al administrador cesado reclamándole de nuevo la entrega en un nuevo plazo de 24 horas, apercibiéndole de que, en el caso contrario se ejercitarán las acciones legales oportunas.

En caso de negativa a esta nueva petición, habrá que estudiar con el Departamento Jurídico en cada caso concreto las acciones legales y jurídicas a emprender.

Es imprescindible que sea cual fuere la fecha de entrega de la documentación, se prepare y firme por el Administrador cesado un listado de los documentos entregados. Así mismo la debe recabar el Presidente con apoyo del nuevo Administrador, por ser este primero el representante legal de la Comunidad.

¿QUE PASOS DEBO SEGUIR PARA QUE LDC ADMINISTRE MI COMUNIDAD?

Estamos ante una de las preguntas que más se hacen muchos vecinos y presidentes de Comunidad. ¿Será muy engorroso el cambio? ¿Quedaremos mal con el administrador actual? ¿Tendremos problemas si tenemos pleitos o siniestros de seguros pendientes? ¿Tendremos que pagar algo por el cambio?

Estas y otras muchas preguntas son muy fáciles de resolver. Solo tenemos que acudir a nuestra Tienda LDC más cercana y sus profesionales y abogados nos asesorarán sin compromiso.

¿QUÉ PASOS DEBO SEGUIR PARA QUE LDC ADMINISTRE MI COMUNIDAD?

Lo primero que debemos hacer como vecino o presidente que nos preocupamos por el bienestar, economía y mantenimiento de nuestra Comunidad, es acudir a una de las Tiendas LDC de Administración de Comunidades y pedir un presupuesto. Sus profesionales nos pedirán las cuentas anuales del último ejercicio, no solo para presupuestar sus servicios de Administración, Limpieza y Mantenimiento, sino también para revisar todas las partidas económicas que afectan a la comunidad y poder reducirlas gracias a los proveedores habituales (Seguro, Ascensores, Piscinas, Protección de Datos, Extintores, Costes Bancarios, etc). Los mismos gracias a las más de 100.000 fincas que administra LDC nos hacen unos descuentos muy importantes y que siempre van en beneficio de la Comunidad. RECUERDE QUE LDC NO COBRA COMISIÓN A NINGÚN PROVEEDOR, YA QUE ESTO AUMENTARÍA LA FACTURA, SINO QUE TODA LA REBAJA QUE CONSIGUE VA EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD.

Una vez visitada y presupuestada por los profesionales de Tienda LDC más cercana a la Comunidad, el Presidente o un 25% de los vecinos que a su vez representen un 25% de los coeficientes de la Comunidad, deberán convocar Junta Extraordinaria u Ordinaria.

Se convocará Junta Extraordinaria cuando no tengamos Administrador y queramos contratarlo de inmediato o cuando teniéndolo, no este cumpliendo con sus funciones y queramos destituirle del cargo. Recordemos que el cargo de Administrador o Administrador-Secretario es un cargo revocable en cualquier momento del año. Otra cuestión es si tenemos contrato mercantil firmado con el Administrador actual y por el mismo nos obligamos a pagarle la totalidad de sus honorarios si cancelamos el contrato con anterioridad a su vencimiento, o existe alguna otra clausula de penalización. En este caso esperaremos a que venza el mismo, avisándole con el tiempo necesario que estipule el contrato para la no renovación, o en su caso se podrá cancelar unilateralmente por la Comunidad siempre que el mismo no este cumpliendo con sus funciones y lo podamos demostrar.

Hay que tener en cuenta que en el Orden del Día de la Convocatoria de la Junta General Extraordinaria debe aparecer como Punto a tratar “El cese del actual Administrador y la Contratación de LDC como Administrador-Secretario de la Finca”, en caso de dudas los abogados desde su Tienda LDC le prepararán la Convocatoria sin ningún compromiso y le asistirán en todo el proceso de cambio.

Cuando la Convocatoria sea por Junta General Ordinaria, ya por defecto debe de venir en el Orden del Día la renovación o elección de cargos, donde el cargo de Administrador-Secretario será votado para conseguir el cambio deseado.

Una vez realizado este proceso LDC se hará cargo de la Documentación de la Comunidad y nos preparará un presupuesto a medida de las necesidades para conseguir abaratar costes y aumentar la calidad de los servicios que recibe la Comunidad.

No olvide pedir su clave a su nuevo Administrador LDC para ver por Internet todo lo que ocurre en su Comunidad. (Pagos, Facturas, Morosos….incluso dar partes de averías)

PREGUNTAS Y RESPUESTAS. Ascensores.

PREGUNTA.- ¿Cuál es el proceso para instalar un ascensor en una Comunidad de Propietarios que carezca de este servicio, pero que se quiere instalar?

RESPUESTA. La instalación del ascensor, atendiendo a la nueva normativa de la LPH., art. 17.1, requiere la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación, por lo que en ningún caso se excluyen de este computo a las lonjas y los bajos.
Respecto al pago de este nuevo servicio y habiendo obtenido el quorum legalmente exigido, todos, sin excepción, están obligados, según establece el citado apartado 1 del art. 17, salvo que exista una exoneración concreta en el Título Constitutivo, que en este caso está claro que no se dará o bien que se acuerde en Junta, pero en principio, insistimos, los locales y los bajos también deben participar en el gasto.
Otra cosa, que seguramente se esté dando en algunas Comunidades, es que los bajos y locales tenga un porcentaje elevado, esto es, necesario para obtener el acuerdo, al que está claro se opondrán por suponer un gasto y no obtener beneficio alguno, por lo que la Junta, si realmente desea la instalación exonerará a los propietarios que no lo van a utilizar y de este modo se podrá obtener el acuerdo al votar a favor éstos últimos pero, repetimos, salvo que esto se decida en Junta, todos deberán abonar el importe que la nueva instalación suponga.

PREGUNTA.- Los propietarios de los bajos y locales, ¿están obligados a pagar la instalación del ascensor?

RESPUESTA. En primer lugar, el acuerdo debe adoptarse por los 3/5 del total de propietarios, en número o cuotas, conforme el artículo 17, regla 1ª. , de la actual Ley de Propiedad Horizontal.
Si esto se consigue, se trata de que la finca en conjunto obtiene una mejora, una valoración conjunta superior, por lo que también todos deben de participar, pues ésta es la norma general del artículo 9.1 e) de la Ley.
Otra cosa es que aquellos que no tienen posibilidad de uso, bajos o locales, puedan quedar luego exonerados de la conservación normal y mantenimiento, pero no de la instalación.
Hay que distinguir entre ambos conceptos. Uno, aquellas obras extraordinarias o instalaciones que suponen que el inmueble tenga la misma o superior valoración, en la que todos se benefician en la proporción del coeficiente, aunque no usen el servicio. Y otra, lo que es los normales gastos de mantenimiento, en los que pueden ser exonerados o incluso exigir que así se haga.

PREGUNTA. En mi Comunidad es necesario hacer unas modificaciones en el ascensor para cumplir la normativa vigente. Aprovechando la circunstancia algunos vecinos han propuesto realizar una serie de mejoras que incrementan considerablemente el preasupuesto inicial. Yo vivo en un primero y nunca uso el ascensor. Quisiera saber hasta que punto estoy obligado a pagar las modificaciones que se proponen en la comunidad. También me gustaria saber si al renunciar yo al uso del ascensor, ya que al hacer las modificaciones se puede poner una botonera con cerradura para restringir el uso, podría estar exento del pago del mantenimiento y o de las reparaciones.

RESPUESTA. Las modificaciones que tengan por objeto el cumplimiento o adecuación del ascensor a la normativa vigente , dada la finalidad de las mismas, constituye un gasto al que, cada propietario debe contribuir con su cuota de participación.
El hecho de que un propietario renuncie al uso del ascensor, en modo alguno le exonera de contribuir al pago que la adecuación del ascensor pueda comportar.

PREGUNTA.- ¿Se puede instalar el ascensor en una Comunidad en el caso de que para dicha instalación se necesiten realizar obras complementarias?

RESPUESTA. Efectivamente los artículos 12 y 17, regla 1ª., de la Ley de Propiedad Horizontal pueden chocar en determinados momentos, pues bien el segundo de los preceptos indicados permite instalar nuevo ascensor con los 3/5 de los coeficientes de la finca, el primero de las 3/5 partes de la Comunidad.
No basta con que uno o varios propietarios digan otra cosa u opinen de distinta manera, el acuerdo de la Junta se impone y su única salida es la impugnación judicial.

PREGUNTA.- Si el ascensor sirviera para suprimir barreras arquitectónicas, ¿qué acuerdo tendría que tomarse?

RESPUESTA. Si con la instalación del nuevo ascensor se pretende suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, o mayores de 70 años, bastará el acuerdo de la mayoría del total de propietarios que representen mayoría de cuotas, con la obligación de contribuir todos sin excepción, a tenor de lo preceptuado en el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tanto si han votado a favor o en contra.

Instalación o sustitución de los ascensores

La instalación o sustitución de los ascensores es un caso típico de potencial conflictividad entre los vecinos de una comunidad.
Conflicto: Algunos propietarios pueden oponerse a pagar la parte del gasto que excede su cuota mensual de gastos ordinarios por estar en contra de la mencionada instalación (por ejemplo si se oponen los vecinos del bajo y primero).
Información: casos de instalación de ascensor nuevo o sustitución de uno viejo
• Acuerdo y vinculación a vecinos. La instalación se llevará a cabo siempre y cuando estén de acuerdo la mayoría de los vecinos y se cuente con el consentimiento de los propietarios del bajo y del primero. La comunidad no les puede repercutir gastos que sobrepasen el importe de la mensualidad aunque no se les pueda privar del uso del nuevo servicio. Esta última interpretación de la Ley es controvertida, ya que se hace en función del artículo 11 de la LPH, que señala que si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino no conforme no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
• Caso de vecinos con minusvalias. Si en el inmueble viven personas con minusvalías, basta con el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios. Todos los vecinos estarían obligados al abono de la instalación del ascensor..
• Caso de sustitución o reparación. La sustitución o reparación de ascensores puede llevarse a cabo tomando el acuerdo por mayoría de los propietarios. Su coste se asume por todos los vecinos, utilicen o no el ascensor. Sin embargo, los propietarios no conformes no están obligados a pagar cuando la sustitución no sea necesaria para el funcionamiento del servicio.
• Seguros. Si una comunidad de vecinos quiere contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra la utilización de infraestructuras o equipamientos comunes tales como el ascensor /es, será suficiente con el acuerdo mayoritario de los vecinos.

Pasos para crear una Comunidad

Para crear una comunidad de propietarios se precisa de un edificio dividido en pisos independientes que pertenezcan a distintas personas y que cuente con el título constitutivo de la propiedad horizontal.

A-) En primer lugar deben acudir al Registro de la Propiedad que corresponda a la finca y solicitar copia del título constitutivo de la propiedad horizontal.

B-) Adquirir un Libro de Actas y solicitar que lo sellen en el Registro de la Propiedad.

C-) Convocar una junta de propietarios y nombrar presidente y administrador (se recomienda contratar a un profesional) por un año, por elección o por sorteo. Ambos cargos pueden recaer en la misma persona si así lo acuerdan. También hay que definir cómo seguirán los turnos de estos cargos. En la junta también se debería aprobar una cuota para gastos ordinarios, una contribución para constituir un fondo de reserva, la autorización al presidente para abrir una cuenta bancaria de la comunidad y pasar la titularidad del suministro eléctrico a la comunidad de propietarios domiciliando el pago en la cuenta bancaria común.

D-) Además, necesitan solicitar en Hacienda el CIF de la comunidad. Para ello lo habitual es cumplimentar un impreso censal (se facilita en Hacienda) firmado por el presidente y llevar el Libro de Actas, copia de la primera pagina de éste, copia del Acta del nombramiento de presidente y copia del DNI del presidente.


EDITORIAL

LDC crea un nuevo NOTICIAS DE TU COMUNIDAD onLine con el objetivo de publicar más y mejor información sobre las Comunidades. Pretendemos de este modo, responder a las solicitudes de los lectores que nos han propuesto la ampliación de los temas tratados en el papel y la inclusión de nuevos contenidos.
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