Archive for the 'Comunidades de Vecinos' Category

LDC AYUDA EN LA ECONOMÍA DOMÉSTICA

LDC ayuda a la economía doméstica de nuestros comuneros, y por ello, desde enero de este año LDC ha lanzado una promoción para las Comunidades que administra, que beneficiará directamente a un comunero que resulte premiado en el sorteo del:

CHEQUE REGALO COMUNIDAD

Este Cheque se entregará cada mes a uno de nuestros clientes para aliviar en la medida de lo posible su economía doméstica, en estos tiempos tan difíciles para todos.

El premio consiste en abonarle la cantidad en efectivo que paga de cuota mensual en su Comunidad de Vecinos.

Con esta acción LDC sigue apostando por la cercanía con sus clientes y sobre todo por el abaratamiento constante que buscan todas sus acciones de cara a la comunidad y sus comuneros.

Los premiados de los meses de enero-febrero-marzo son vecinos de Comunidades administradas por las Tiendas de LDC Linares (Jaén), LDC Playa de San Juan (Alicante) y LDC Franchy Roca (Las Palmas de Gran Canaria).

OBLIGACIÓN DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD

Son Gastos Generales o Comunes aquellos gastos sufragados con cargo a los presupuestos de la Comunidad, comprendiendo aquellos necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y a afrontar las responsabilidades o cargas comunes, no susceptibles de individualización.

El Artículo 9.1.e LPH y Artículo 21 LPH, establecen como obligación de cada propietario contribuir a los gastos comunes/generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo o a lo especialmente establecido, para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización.

Establece el Art. 9.2.LPH: “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.”

Se trata de una obligación personal, cuyo deudor es únicamente quien sea propietario del piso/local al tiempo en que deba cumplirse o sea exigible su pago, conforme a lo acordado en la Junta de Propietarios, razón por la que tanto la Doctrina como la Jurisprudencia han entendido que se trata de una obligación Propter Rem, ya que se constituye en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.

Esta obligación de pago de gastos comunes deriva de la propia situación de la propiedad que se da en relación con los elementos comunes y con los servicios que se encuentran centralizados y se proporcionan a los distintos pisos y locales.

La exención a uno de los comuneros del pago de estos gastos comunes en su totalidad no es frecuente, pero pueda hacerse en virtud de la autonomía de la voluntad que la propia LPH otorga a la Junta.

Hay que entender, no obstante, que por tratarse de un acto de disposición y no de administración, ha de hacerse por acuerdo unánime de la Junta.

Artículo 17. LPH. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:

1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Pero hay que tener en cuenta además que si se produce la exención de gastos, total o parcial, a un comunero y además se modifica su cuota de participación en gastos, la fijación de esta nueva cuota, habrá de hacerse siguiendo los mismos criterios establecidos en el Artículo 5 LPH.

STS de 29-V-2009 (EDJ 2009/112088), en recurso casacional, establece:

(…) imperatividad genérica del artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a las copropietarios a distribuir, según la cuota de participación que les corresponde, los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás (…). No obstante el artículo 9.1.e permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. (…) prevalece el principio de autonomía contractual. (…) el mero hecho de no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa”

¿Y SI EL ADMINISTRADOR SALIENTE SE NIEGA A ENTREGAR LA DOCUMENTACIÓN?

Lo ideal una vez adoptado el acuerdo de Cese del Administrador saliente, es conveniente que en la propia Junta donde se adopte este acuerdo, se le requiera para que en el plazo máximo de 24 horas entregue toda la documentación de la Comunidad a quien ejerza las funciones de presidente. Es deseable que ese requerimiento se haga constar también en el propio acta.

En el caso de no atender este requerimiento, quien ejerza las funciones de Presidente remitirá un Burofax  al administrador cesado reclamándole de nuevo la entrega en un nuevo plazo de 24 horas, apercibiéndole de que, en el caso contrario se ejercitarán las acciones legales oportunas.

En caso de negativa a esta nueva petición, habrá que estudiar con el Departamento Jurídico en cada caso concreto las acciones legales y jurídicas a emprender.

Es imprescindible que sea cual fuere la fecha de entrega de la documentación, se prepare y firme por el Administrador cesado un listado de los documentos entregados. Así mismo la debe recabar el Presidente con apoyo del nuevo Administrador, por ser este primero el representante legal de la Comunidad.

¿QUE PASOS DEBO SEGUIR PARA QUE LDC ADMINISTRE MI COMUNIDAD?

Estamos ante una de las preguntas que más se hacen muchos vecinos y presidentes de Comunidad. ¿Será muy engorroso el cambio? ¿Quedaremos mal con el administrador actual? ¿Tendremos problemas si tenemos pleitos o siniestros de seguros pendientes? ¿Tendremos que pagar algo por el cambio?

Estas y otras muchas preguntas son muy fáciles de resolver. Solo tenemos que acudir a nuestra Tienda LDC más cercana y sus profesionales y abogados nos asesorarán sin compromiso.

¿QUÉ PASOS DEBO SEGUIR PARA QUE LDC ADMINISTRE MI COMUNIDAD?

Lo primero que debemos hacer como vecino o presidente que nos preocupamos por el bienestar, economía y mantenimiento de nuestra Comunidad, es acudir a una de las Tiendas LDC de Administración de Comunidades y pedir un presupuesto. Sus profesionales nos pedirán las cuentas anuales del último ejercicio, no solo para presupuestar sus servicios de Administración, Limpieza y Mantenimiento, sino también para revisar todas las partidas económicas que afectan a la comunidad y poder reducirlas gracias a los proveedores habituales (Seguro, Ascensores, Piscinas, Protección de Datos, Extintores, Costes Bancarios, etc). Los mismos gracias a las más de 100.000 fincas que administra LDC nos hacen unos descuentos muy importantes y que siempre van en beneficio de la Comunidad. RECUERDE QUE LDC NO COBRA COMISIÓN A NINGÚN PROVEEDOR, YA QUE ESTO AUMENTARÍA LA FACTURA, SINO QUE TODA LA REBAJA QUE CONSIGUE VA EN BENEFICIO DE LA COMUNIDAD.

Una vez visitada y presupuestada por los profesionales de Tienda LDC más cercana a la Comunidad, el Presidente o un 25% de los vecinos que a su vez representen un 25% de los coeficientes de la Comunidad, deberán convocar Junta Extraordinaria u Ordinaria.

Se convocará Junta Extraordinaria cuando no tengamos Administrador y queramos contratarlo de inmediato o cuando teniéndolo, no este cumpliendo con sus funciones y queramos destituirle del cargo. Recordemos que el cargo de Administrador o Administrador-Secretario es un cargo revocable en cualquier momento del año. Otra cuestión es si tenemos contrato mercantil firmado con el Administrador actual y por el mismo nos obligamos a pagarle la totalidad de sus honorarios si cancelamos el contrato con anterioridad a su vencimiento, o existe alguna otra clausula de penalización. En este caso esperaremos a que venza el mismo, avisándole con el tiempo necesario que estipule el contrato para la no renovación, o en su caso se podrá cancelar unilateralmente por la Comunidad siempre que el mismo no este cumpliendo con sus funciones y lo podamos demostrar.

Hay que tener en cuenta que en el Orden del Día de la Convocatoria de la Junta General Extraordinaria debe aparecer como Punto a tratar “El cese del actual Administrador y la Contratación de LDC como Administrador-Secretario de la Finca”, en caso de dudas los abogados desde su Tienda LDC le prepararán la Convocatoria sin ningún compromiso y le asistirán en todo el proceso de cambio.

Cuando la Convocatoria sea por Junta General Ordinaria, ya por defecto debe de venir en el Orden del Día la renovación o elección de cargos, donde el cargo de Administrador-Secretario será votado para conseguir el cambio deseado.

Una vez realizado este proceso LDC se hará cargo de la Documentación de la Comunidad y nos preparará un presupuesto a medida de las necesidades para conseguir abaratar costes y aumentar la calidad de los servicios que recibe la Comunidad.

No olvide pedir su clave a su nuevo Administrador LDC para ver por Internet todo lo que ocurre en su Comunidad. (Pagos, Facturas, Morosos….incluso dar partes de averías)

PREGUNTAS Y RESPUESTAS. Ascensores.

PREGUNTA.- ¿Cuál es el proceso para instalar un ascensor en una Comunidad de Propietarios que carezca de este servicio, pero que se quiere instalar?

RESPUESTA. La instalación del ascensor, atendiendo a la nueva normativa de la LPH., art. 17.1, requiere la aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación, por lo que en ningún caso se excluyen de este computo a las lonjas y los bajos.
Respecto al pago de este nuevo servicio y habiendo obtenido el quorum legalmente exigido, todos, sin excepción, están obligados, según establece el citado apartado 1 del art. 17, salvo que exista una exoneración concreta en el Título Constitutivo, que en este caso está claro que no se dará o bien que se acuerde en Junta, pero en principio, insistimos, los locales y los bajos también deben participar en el gasto.
Otra cosa, que seguramente se esté dando en algunas Comunidades, es que los bajos y locales tenga un porcentaje elevado, esto es, necesario para obtener el acuerdo, al que está claro se opondrán por suponer un gasto y no obtener beneficio alguno, por lo que la Junta, si realmente desea la instalación exonerará a los propietarios que no lo van a utilizar y de este modo se podrá obtener el acuerdo al votar a favor éstos últimos pero, repetimos, salvo que esto se decida en Junta, todos deberán abonar el importe que la nueva instalación suponga.

PREGUNTA.- Los propietarios de los bajos y locales, ¿están obligados a pagar la instalación del ascensor?

RESPUESTA. En primer lugar, el acuerdo debe adoptarse por los 3/5 del total de propietarios, en número o cuotas, conforme el artículo 17, regla 1ª. , de la actual Ley de Propiedad Horizontal.
Si esto se consigue, se trata de que la finca en conjunto obtiene una mejora, una valoración conjunta superior, por lo que también todos deben de participar, pues ésta es la norma general del artículo 9.1 e) de la Ley.
Otra cosa es que aquellos que no tienen posibilidad de uso, bajos o locales, puedan quedar luego exonerados de la conservación normal y mantenimiento, pero no de la instalación.
Hay que distinguir entre ambos conceptos. Uno, aquellas obras extraordinarias o instalaciones que suponen que el inmueble tenga la misma o superior valoración, en la que todos se benefician en la proporción del coeficiente, aunque no usen el servicio. Y otra, lo que es los normales gastos de mantenimiento, en los que pueden ser exonerados o incluso exigir que así se haga.

PREGUNTA. En mi Comunidad es necesario hacer unas modificaciones en el ascensor para cumplir la normativa vigente. Aprovechando la circunstancia algunos vecinos han propuesto realizar una serie de mejoras que incrementan considerablemente el preasupuesto inicial. Yo vivo en un primero y nunca uso el ascensor. Quisiera saber hasta que punto estoy obligado a pagar las modificaciones que se proponen en la comunidad. También me gustaria saber si al renunciar yo al uso del ascensor, ya que al hacer las modificaciones se puede poner una botonera con cerradura para restringir el uso, podría estar exento del pago del mantenimiento y o de las reparaciones.

RESPUESTA. Las modificaciones que tengan por objeto el cumplimiento o adecuación del ascensor a la normativa vigente , dada la finalidad de las mismas, constituye un gasto al que, cada propietario debe contribuir con su cuota de participación.
El hecho de que un propietario renuncie al uso del ascensor, en modo alguno le exonera de contribuir al pago que la adecuación del ascensor pueda comportar.

PREGUNTA.- ¿Se puede instalar el ascensor en una Comunidad en el caso de que para dicha instalación se necesiten realizar obras complementarias?

RESPUESTA. Efectivamente los artículos 12 y 17, regla 1ª., de la Ley de Propiedad Horizontal pueden chocar en determinados momentos, pues bien el segundo de los preceptos indicados permite instalar nuevo ascensor con los 3/5 de los coeficientes de la finca, el primero de las 3/5 partes de la Comunidad.
No basta con que uno o varios propietarios digan otra cosa u opinen de distinta manera, el acuerdo de la Junta se impone y su única salida es la impugnación judicial.

PREGUNTA.- Si el ascensor sirviera para suprimir barreras arquitectónicas, ¿qué acuerdo tendría que tomarse?

RESPUESTA. Si con la instalación del nuevo ascensor se pretende suprimir las barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, o mayores de 70 años, bastará el acuerdo de la mayoría del total de propietarios que representen mayoría de cuotas, con la obligación de contribuir todos sin excepción, a tenor de lo preceptuado en el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, tanto si han votado a favor o en contra.

Instalación o sustitución de los ascensores

La instalación o sustitución de los ascensores es un caso típico de potencial conflictividad entre los vecinos de una comunidad.
Conflicto: Algunos propietarios pueden oponerse a pagar la parte del gasto que excede su cuota mensual de gastos ordinarios por estar en contra de la mencionada instalación (por ejemplo si se oponen los vecinos del bajo y primero).
Información: casos de instalación de ascensor nuevo o sustitución de uno viejo
• Acuerdo y vinculación a vecinos. La instalación se llevará a cabo siempre y cuando estén de acuerdo la mayoría de los vecinos y se cuente con el consentimiento de los propietarios del bajo y del primero. La comunidad no les puede repercutir gastos que sobrepasen el importe de la mensualidad aunque no se les pueda privar del uso del nuevo servicio. Esta última interpretación de la Ley es controvertida, ya que se hace en función del artículo 11 de la LPH, que señala que si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el vecino no conforme no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
• Caso de vecinos con minusvalias. Si en el inmueble viven personas con minusvalías, basta con el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios. Todos los vecinos estarían obligados al abono de la instalación del ascensor..
• Caso de sustitución o reparación. La sustitución o reparación de ascensores puede llevarse a cabo tomando el acuerdo por mayoría de los propietarios. Su coste se asume por todos los vecinos, utilicen o no el ascensor. Sin embargo, los propietarios no conformes no están obligados a pagar cuando la sustitución no sea necesaria para el funcionamiento del servicio.
• Seguros. Si una comunidad de vecinos quiere contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra la utilización de infraestructuras o equipamientos comunes tales como el ascensor /es, será suficiente con el acuerdo mayoritario de los vecinos.

¿Cómo se calcula la cuota de participación en una comunidad de vecinos?

Me gustaría saber cuál es la cuota de participación que corresponde a cada vecino en mi comunidad. De los datos de la Declaración de Obra Nueva he comprobado que el cálculo para la obtención del coeficiente de cada vivienda no es correcto, ya que viviendas con más superficie que la mía tienen menor coeficiente. ¿Qué puedo hacer para corregir esos coeficientes? ¿Quién los confecciona? ¿A quién puedo reclamar?

El articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que en el título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar la venta de pisos, por acuerdo de todos los propietarios, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local, en relación con el total del inmueble, el emplazamiento interior o exterior, la situación y el uso que se presuma que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. En este caso, están señalados en el título por el promotor-vendedor, propietario único del edificio en su día. Para corregir los coeficientes se puede proponer a la Junta que solicite a un técnico -arquitecto o aparejador- un informe sobre la oportunidad de corregirlos y, de ser así, puede proponer nuevos coeficientes adaptados a la realidad arquitectónica. Una vez dispongan de este informe, podrán votarlo en la siguiente Junta, aunque se requerirá el voto unánime de los propietarios para realizar el cambio. En caso de no obtenerlo, hay que consultar con un abogado la conveniencia de acudir a los Tribunales.

¿Cómo actuar cuando hay pocos vecinos?

Los desacuerdos por el gasto que genera mantener el inmueble son la principal causa de polémica en las viviendas con pocos vecinos.
Quienes piensen mudarse, o vivan en un inmueble con pocos vecinos deben tener en cuenta una serie de problemas de los que no podrán escapar y a los que, tarde o temprano, deberán enfrentarse, como los derivados de las inspecciones del edificio o la morosidad de algún vecino.

MANTENIMIENTOS Y REFORMAS: los problemas más habituales en los inmuebles con pocos vecinos surgen especialmente en el momento de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, al ser pocos vecinos, normalmente, cada uno debe pagar más para cubrir los gastos, de ahí que lo eviten mientras pueden. La Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de propietarios, establece que el presidente es el responsable de todo ello, si bien puede delegar en un administrador.

MOROSIDAD: no hay plazos estipulados por ley, por lo que el margen que se le conceda depende de cada comunidad de propietarios. En cualquier caso, lo habitual es reclamar primero la deuda por escrito y a partir de tres recibos pendientes, el resto de los vecinos puede tomar acciones legales contra el moroso. La Ley establece con claridad cómo se deben repartir los gastos en la comunidad (la escritura de cada inmueble establece un coeficiente de participación por propietario según la superficie de su piso, la orientación de éste y su uso (local, vivienda, garaje)).

FILTRACIONES Y/O GOTERAS: un informe técnico deberá determinar el origen de la filtración. Según Ley de Propiedad Horizontal toda comunidad de propietarios debe tener al menos un 5% de fondo del presupuesto anual para posibles derramas -gastos, imprevistos por averías, etc.  Para estas comunidades LDC cuenta con el plan de Contabilidad & Cobros.

La impugnación de un acuerdo en la Junta de Propietarios

En la mayoría de las ocasiones los acuerdos que se impugnan tienen que ver con la aprobación de obras que implican derramas o nuevos gastos.
Según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal destacan tres tipos de acuerdos:

El primer grupo lo constituyen los relativos a la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los  estatutos de la comunidad, los que impliquen establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería o conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general y la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de las barreras arquitectónicas.

Un segundo grupo es el relativo a la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Y un tercer grupo que es el relativo al resto de los acuerdos.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 18 regula  cómo se debe formalizar la impugnación, en qué casos tiene cabida y cuál es el plazo.  El citado artículo señala:

1º- Que los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2º- Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3º- El plazo de ejercicio de esta  acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4º- La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar a solicitud del demandante.

El Dpto. LDC Jurídico

Pasos para crear una Comunidad

Para crear una comunidad de propietarios se precisa de un edificio dividido en pisos independientes que pertenezcan a distintas personas y que cuente con el título constitutivo de la propiedad horizontal.

A-) En primer lugar deben acudir al Registro de la Propiedad que corresponda a la finca y solicitar copia del título constitutivo de la propiedad horizontal.

B-) Adquirir un Libro de Actas y solicitar que lo sellen en el Registro de la Propiedad.

C-) Convocar una junta de propietarios y nombrar presidente y administrador (se recomienda contratar a un profesional) por un año, por elección o por sorteo. Ambos cargos pueden recaer en la misma persona si así lo acuerdan. También hay que definir cómo seguirán los turnos de estos cargos. En la junta también se debería aprobar una cuota para gastos ordinarios, una contribución para constituir un fondo de reserva, la autorización al presidente para abrir una cuenta bancaria de la comunidad y pasar la titularidad del suministro eléctrico a la comunidad de propietarios domiciliando el pago en la cuenta bancaria común.

D-) Además, necesitan solicitar en Hacienda el CIF de la comunidad. Para ello lo habitual es cumplimentar un impreso censal (se facilita en Hacienda) firmado por el presidente y llevar el Libro de Actas, copia de la primera pagina de éste, copia del Acta del nombramiento de presidente y copia del DNI del presidente.


EDITORIAL

LDC crea un nuevo NOTICIAS DE TU COMUNIDAD onLine con el objetivo de publicar más y mejor información sobre las Comunidades. Pretendemos de este modo, responder a las solicitudes de los lectores que nos han propuesto la ampliación de los temas tratados en el papel y la inclusión de nuevos contenidos.
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