Obras de rehabilitación de edificaciones – Tipo impositivo reducido

El artículo 2 del Real Decreto‐ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, establece la aplicación del tipo impositivo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) para todo tipo de obras de renovación y reparación de la vivienda particular realizadas desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012.

Se amplía así mismo el concepto de rehabilitación, aplicándose el tipo reducido del 7 por ciento (8 por ciento desde 1 de julio de 2010) a las obras de rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios.

Así pues, serán requisitos para acceder a este tipo de IVA reducido:

1) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También se entenderán las ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

2) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

3) Que la persona que realice las obras NO aporte materiales para su ejecución o, en el caso que los aporte, su coste no exceda del 33% (antes el 20%) de la base imponible de la operación.

Para tener la consideración de rehabilitación, el coste de las obras debe exceder del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación) o del valor del mercado, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Adicionalmente, más del 50 por ciento de las ejecuciones de obra comprendidas en el proyecto deben consistir en la reconstrucción del inmueble y en la realización de obras análogas o conexas a aquéllas.

La nueva normativa define como obras análogas a las de rehabilitación:

a. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, garantizando su estabilidad y resistencia mecánica.

b. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

c. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

d. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

e. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Por su parte, son obras conexas:

a. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

b. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

c. Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Es importante destacar que el coste de las obras conexas debe ser inferior a la suma de las de reconstrucción más las análogas, y quedan excluidas de dicho concepto las de acabado, ornato o mantenimiento o pintura de una fachada.

Fuente: www.aeat.es

¿Cómo actuar cuando hay pocos vecinos?

Los desacuerdos por el gasto que genera mantener el inmueble son la principal causa de polémica en las viviendas con pocos vecinos.
Quienes piensen mudarse, o vivan en un inmueble con pocos vecinos deben tener en cuenta una serie de problemas de los que no podrán escapar y a los que, tarde o temprano, deberán enfrentarse, como los derivados de las inspecciones del edificio o la morosidad de algún vecino.

MANTENIMIENTOS Y REFORMAS: los problemas más habituales en los inmuebles con pocos vecinos surgen especialmente en el momento de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Además, al ser pocos vecinos, normalmente, cada uno debe pagar más para cubrir los gastos, de ahí que lo eviten mientras pueden. La Ley de Propiedad Horizontal, que rige las comunidades de propietarios, establece que el presidente es el responsable de todo ello, si bien puede delegar en un administrador.

MOROSIDAD: no hay plazos estipulados por ley, por lo que el margen que se le conceda depende de cada comunidad de propietarios. En cualquier caso, lo habitual es reclamar primero la deuda por escrito y a partir de tres recibos pendientes, el resto de los vecinos puede tomar acciones legales contra el moroso. La Ley establece con claridad cómo se deben repartir los gastos en la comunidad (la escritura de cada inmueble establece un coeficiente de participación por propietario según la superficie de su piso, la orientación de éste y su uso (local, vivienda, garaje)).

FILTRACIONES Y/O GOTERAS: un informe técnico deberá determinar el origen de la filtración. Según Ley de Propiedad Horizontal toda comunidad de propietarios debe tener al menos un 5% de fondo del presupuesto anual para posibles derramas -gastos, imprevistos por averías, etc.  Para estas comunidades LDC cuenta con el plan de Contabilidad & Cobros.

Cuando un comunero quiere hacer obras

La conducta a seguir por el comunero que pretende la obra frente a la comunidad, es distinta según se trate de obras en elementos privativos o en elementos comunes.

A) Obras en elementos comunes (los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos y locales): precisará del previo acuerdo unánime de los comuneros en Junta, en su caso por mayoría, sin que baste aquella mera notificación al representante de la Comunidad.

Acuerdo que deberá ser adoptado por unanimidad “si la obra supone alteración en la estructura o fábrica del edificio o en las cosas comunes» y a «contrario sensu», por simple mayoría, si no se producen aquellos efectos.

B) Obras en los elementos privativos (los diferentes pisos o locales de un edificio o parte de ellos, que son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, suficientemente delimitados, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase): basta comunicar la realización de las mismas al presidente de la Comunidad.

Siendo necesario el acuerdo aprobatorio de la mayoría de los propietarios y de las cuotas de participación en el caso de que la obra realizada en el elemento privativo afecte a la seguridad de la finca, menoscabe la estructura general, cambie su configuración de su estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario.

Dada la especial naturaleza de la propiedad horizontal por pisos, en que concurren un derecho de propiedad privada o separada sobre cada piso, y un condominio indivisible sobre los elementos comunes, el normal desenvolvimiento y necesaria armonía de la convivencia comporta, impone y exige, la necesidad de frenar toda iniciativa particular para toda clase de obras que puedan repercutir, no ya en elementos comunes, si no también en los individuales de cada  propietario.

Ilegalidad de las obras realizadas en un local comercial para abrir un acceso a la calle alterando la configuración externa de la fachada como elemento común

La sentencia de referencia viene a fijar posición jurisprudencial en relación a la consideración de las obras realizadas por el propietario de un local comercial para la apertura de accesos a la vía pública como obras que afectan a los elementos comunes y que requieren su aprobación por unanimidad por la junta de propietarios.

La legislación vigente, por motivos de lógica operativa, no enumera detalladamente las distintas obras que el propietario de un local puede realizar en su propiedad, sino que ofrece unos criterios generales de cuya interpretación se extraerá que la realización de una determinada obra afecta exclusivamente al poder de disposición del propietario o, por el contrario, debe ser expuesta a la aprobación de la comunidad.

Para analizar este supuesto es necesario traer a colación la normativa aplicable. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) reconoce el derecho del propietario de un local a modificar los elementos arquitectónicos de aquél cuando no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura, configuración o estado exterior. Asimismo, el artículo 9 del mismo texto legal dispone la obligación de todo propietario de respetar los elementos comunes del edificio. Ahondando un poco más en dicha norma, el artículo 12 (en relación con el 17.1) establece que cualquier obra que suponga una alteración de las cosas comunes requiere la previa unanimidad de todos los propietarios. Finalmente, habremos de considerar también el artículo 396 del Código Civil que recoge entre los elementos comunes “los revestimientos exteriores de las terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores”.

El tema fundamental del litigio consiste en determinar si el cerramiento de la fachada constituye elemento común dentro del régimen de Propiedad Horizontal al que se encuentra sometido el inmueble o si, por el contrario, la obra se realiza sobre un elemento privado y no se requiere para su realización autorización de la junta.

La citada sentencia del Tribunal Supremo defiende que la apertura por parte del propietario de un local de un nuevo cerramiento en la fachada de su propiedad (y por ende, fachada del edificio) supone la realización de una obra que afecta a la fachada entendida como elemento común, puesto que, aunque dicha obra no comprometa la seguridad o estructura general del edificio, sí afecta a sus configuración y estado exterior. Es decir, aun cuando el cerramiento de la fachada no constituya muro de carga sí delimita el espacio del local que constituye el elemento privativo, y por su parte exterior, forma parte de la fachada del edificio que, en cuanto tal, es elemento común.

No obstante, la Sala del Supremo no adoptó esta decisión por unanimidad, sino que la sentencia va acompañada de un voto particular (uno de los jueces discrepa con el contenido de la sentencia) en el que, en síntesis, se argumenta que la parte inferior de la fachada, cuando se designa a usos comerciales e industriales, no ofrece la misma rigidez arquitectónica que el resto del edificio dedicado por destino a viviendas; sólo podrá considerarse como elemento común aquello que sea susceptible de ser utilizado o disfrutado por el conjunto de copropietarios; en el caso de apariencia exterior de un local comercial ésta no afecta al común de los copropietarios en sus derechos, salvo que la obra a realizar para conseguir una determinada apariencia exterior afecte a la estructura del edificio, menoscabe o altere su seguridad, su configuración o estado externos (artículo 7 LPH).

Javier Artiaga
Dpto. Jurídico LDC